Marcelo Geiser Duran
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Divida ativa de IPTU impende a venda do imóvel?
Bom dia, tudo bem? Olha, entendo que é um pouco relativo, e eu explico: Se você for vender particular, por contrato de gaveta como chamam, e o comprador estiver ciente da dívida, não vejo problemas na venda. Porém, quando for confeccionar a escritura pública para levar ao cartório de registro de imóveis você terá de pedir uma certidão negativa de débitos do vendedor e, se aparecer a dívida, não conseguirá registrar e transferir o imóvel.
Os terrenos tem IPTU?
Bom dia. Sim, em regra todo bem imóvel possui IPTU, quando na área urbana do município, explico: Pela propriedade de um terreno, casa, sala comercial (ou seja, bem imóvel), existem 02 (dois) tipos distintos de impostos. Quando o imóvel está na área urbana do município, você paga IPTU. Este é pago diretamente ao município. Agora se o terreno está na área rural, aí você não paga IPTU, você paga ITR (Imposto Territorial Rural). Este imposto é pago para o Governo Federal.
Como fazer uma escritura particular de imóvel?
Bom dia. Na verdade, apenas pra esclarecer. Esta nomenclatura nada mais significa do que contrato particular. Ou seja, escritura particular e contrato particular (de gaveta), são a mesma coisa. Portanto, segue a mesma regra de um contrato normal, qual seja: pessoas capazes, objeto lícito, possível e determinável, forma não proibida em lei. Eu recomendo que procure um advogado., É um custo, porém com certeza absoluta ele fará o contrato de forma a proteger os seus interesses.
Depósito caução como funciona?
Bom dia. O depósito caução nada mais é do que uma modalidade de garantia dos contratos, em geral contratos de locação. É um valor cobrado pelo locador do imóvel, em geral no equivalente a 3 meses de aluguel, cuja finalidade é, casos o inquilino saia antes do previsto, reter tal valor como forma de indenização pelos prejuízos que possam ocorrer. este valor é do locatário, porém fica sob depósito (guarda) do locador. Se ao final do contrato estiver tudo ok, e o inquilino cumprir com todas as regras previstas no contrato, este dinheiro volta para ele.
Como faço Escritura pública de imóvel comercial?
Olá. Olha, não há diferença entre escritura pública de imóvel comercial e residencial. A escritura pública, falando em bom português, nada mais é do que o contrato de compra e venda feito pelo cartório. Ou seja, em relação a ser comercial ou residencial, para fins de escritura pública, não há diferença.
O inquilino é obrigado a pagar IPTU?
Olha, boa pergunta a sua, tentarei esclarecer. É extremamente comum nos contratos de locação a informação de que o IPTU deve ser pago pelo inquilino. Contudo o IPTU é imposto pela propriedade. Isto significa dizer que o verdadeiro responsável pelo pagamento é o proprietário, e não o inquilino. Inclusive cabe ação de ressarcimento de danos. Agora, é aquela situação: se você ainda vai locar o imóvel, em geral tais cláusulas são adesivas, ou seja, ou você aceita ou então não alugam. Então é interessante, quando da locação, tentar argumentar e negociar.
Como podemos fazer para colocar imóvel no nome da companheira?
Olá. Existem 2 possibilidades. Pelo que entendi o imóvel consta como COMPRADOR somente vocês, correto? Se é assim, você precisa ir até o cartório de notas e protestos. Lá o cartório irá fazer um documento com base no que você deseja. Este documento pode ser ou uma doação sua para ela, ou então na forma de compra e venda.
Apartamento financiado pode ser alugado?
Bom dia. Não conheço o contrato que foi firmado, porém os contratos de financiamento, na sua grande maioria, admitem sim a locação, não há problemas quanto a isto. Mas é necessário cuidados. Observe atentamente. Os contratos de financiamento feitos pelo minha Casa, minha Vida, impedem a locação, por se tratar de linha de financiamento para habitação própria. Nestes casos, se a Caixa Econômica tomar conhecimento da locação, poderá ingressar com ação de rescisão de contrato. Então, como eu disse, depende do contrato. Ideal seria ler e ver se há impedimento no próprio contrato.
É possível resgatar valor dado como sinal em compra de imóvel?
Depende do que ficou ajustado. Quando está ajustado entre as partes que poderá haver arrependimento na contratação, então o valor de entrada fica como indenização à outra parte. Agora, se o ajuste feito não permite arrependimento, então aí sim você tem direito a reaver a entrada.
Como fazer pedido legal de desocupação de imóvel?
No seu caso entendo que deve promover uma notificação extrajudicial de encerramento de comodato a título gratuito (comodato a título gratuito seria o equivalente ao emprestar o imóvel sem cobrar o aluguel). Como você não tem contrato firmado, se trata de contrato, ainda que verbal, por prazo indeterminado, o que admite a notificação para desocupação. Conceda um prazo para desocupação sob pena de, não cumprido, você ingressar com ação de despejo. Nã desocupado o imóvel, procure um advogado para ingressar com a ação.
Alienação de imóvel o que é?
Alienação de imóvel nada mais é do que financiamento de imóvel. Alienação = Financiamento. Apenas isto. Significa dizer financiamento do imóvel, nada mais.
Assinei um contrato de locação e me arrependi posso cancelar?
Bom dia. Se houver cláusula de arrependimento, sim. Senão somente rescisão ou, então, se o proprietário aceitar o arrependimento. Importante entender que se você pagou algo de entrada e pretender se arrepender o proprietário não é obrigado a devolver o valor pago a título de sinal, pois este serve como indenização pelo seu arrependimento.
Para que serve a declaração de quitação anual de débitos?
A declaração de quitação anual de débitos serve para que você comprova, caso necessário, que não existem débitos seus em relação a empresa que emitiu a declaração. É muito útil em casos de cobrança de contas já pagas, pois serve de prova documental para uma ação de inexigibilidade de crédito cumulada com indenização por danos morais.
Como acionar inquilino inadimplente?
Bom dia. O ideal é notificação extrajudicial, e eu explico: Quando você faz notificação extrajudicial, ela é cumprida pelo cartório de notas e protestos. Assim, caso o notificador do cartório chegue no local e o inquilino se negue a assinar o recebimento da notificação, o notificador poderá certificar que procedeu a notificação mas o cidadão se negou a assinar, e tal servirá como prova de que ele foi notificado, o que agilizará e muito a retomada do imóvel ou cobrança dos valores devidos.
Como descobrir quem é o dono do imóvel?
Olá. Não há muitas dificuldades. De posse do endereço do imóvel, vá até o cartório de registro de imóveis que atende a região do imóvel e pela uma matrícula atualizada do imóvel, e informe o endereço. Se você não sabe em qual cartório de registro de imóveis procurar, ligue para algum deles e peça orientação que os atendentes irão te informar.
Como posso descobrir quem é o proprietário de um imóvel?
Olá. Você pode fazer o seguinte: quando há mais de um cartório na cidade, primeiro você deve identificar qual o cartório de registro de imóveis que registra os imóveis que se encontram na região em que o imóvel está. Depois disso, só ir até o cartório com o endereço e pedir uma certidão de matrícula atualizada do imóvel. Com o endereço eles conseguem localizar a matrícula e lhe fornecer o documento. Lembrando que este tipo de documento não é sigiloso, ou seja, qualquer um pode solicitar.
O que é SAC?
Em regra SAC = Serviço de Atendimento ao Consumidor.
Pode vender imóvel em inventário?
Bom dia. Pode, pode sim. Porém alguns cuidados devem ser tomados. O primeiro deles é ter anuência (concordância) escrita de todos os herdeiros. Segundo é o falecido não ter deixado dívidas a serem pagas, pois o bem poderá ser objeto de penhora para pagamento das contas deixadas. Por fim, procure um advogado para elaborar o contrato, ele poderá te auxiliar e proteger contra riscos do negócio.
Posso despejar meu inquilino na pandemia?
Bom dia. Ótima pergunta, vou responder. É um pouco complexo lhe dar uma certeza. Acontece que no ano de 2020, quando do início da pandemia e até meados de Outubro aproximadamente, muitas ações foram promovidas para despejo, por conta do desemprego que assolou o país e por conta das dificuldades causadas pela própria pandemia. Assim, pensando no princípio da dignidade da pessoa humana, o Judiciário adotou o entendimento de que o inadimplemento de um inquilino se dava pela situação da pandemia, caracterizando o que chamados de SIC REBUS STANTIBUS, ou em português, Teoria da Imprevisão. Significa dizer, em linguagem mais simples, que o contrato não foi cumprido não porque a pessoa não quis, mas porque foi pega numa Pandemia, algo até então imprevisível (olha aí a imprevisão), e por tal motivo não seria equilibrado despejar alguém. Porém, como te disse, isto foi em 2020. Neste ano de 2021 já vi alguns casos em que as pessoas ingressaram com ação de despejo e ganharam, mesmo tendo o inquilino se defendido dizendo que a Pandemia causou o inadimplemento. O entendimento de alguns Tribunais hoje é de que a imprevisão do início da Pandemia não se aplica mais, uma vez que já se passou um ano e as pessoas devem se adaptar. Então, em regra, pode despejar sim. O que eu aconselho é pesquisar no seu Tribunal de Justiça o entendimento antes de promover uma ação.
Contrato de locação pode ser renovado automaticamente?
Sim. Em regra sim. Mas qual o problema que ninguém, absolutamente ninguém observa? A questão do prazo. Vamos lá: em regra quando você faz uma locação o contrato é por prazo determinado, ou seja, você informa qual o prazo de locação daquele contrato. Porém, quando o contrato vence e o inquilino continua no imóvel, se não houve no contrato esclarecimentos sobre o prazo de renovação, este será automaticamente por prazo indeterminado. E é aí que vem o problema. Em geral os contratos por prazo determinado contém cláusula dizendo que se o inquilino ou proprietário resolver rescindir o contrato antes do prazo pagará multa. Agora, como estipular multa de um contrato sem prazo determinado? Ou seja, para o proprietário o contrato renovado automaticamente é ótimo, enquanto que o contrato renovado automaticamente por prazo indeterminado, para o inquilino, é péssimo, uma vez que o proprietário poderá, a qualquer momento, pedir que desocupem o imóvel sem ter de pagar multa.
