Quem paga manutenção de ar de condicionado de imóvel alugado?

Toda a manutenção e conserto é pago por quem esta no uso do imóvel ou seja, o locatário. Se não tiver conserto é do locador fazer a troca do aparelho. 

Art.23. O locatário é obrigado a realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. A lei é clara: o reparo de danos no imóvel/instalações é obrigação do locatário se ele (ou outros citados) tiverem dado causa ao defeito. Nesse caso, caberá ao locador provar que o locatário/moradores/prepostos deu causa a ele. Caso contrário, o encargo do reparo do equipamento está a cargo do locador.

O inquilino, porque ele é quem está usufruindo.

Se estava o aparelho apto para uso sem danos ou defeitos no inicio do contrato de locação mediante laudo de vistoria não resta dúvidas ser manutenção do locatário porem desgastes internos pelo tempo não pelo uso podem ser do locador 

O proprietário se comprovado que não é por mau uso.

Proprietário.

O dono do imóvel (locador) paga pelo estrago quando ele não pode comprovar que o dano foi causado pelo locatário. Então, se o ar-condicionado estragou, mas o locador não tem como provar que foi por maus cuidados do locatário, então a conta quem paga é ele.

Inquilino.

Se deixou de funcionar após a locação é responsabilidade do inquilino arrumar se pegou o imóvel sem funcionar a obrigação é sua.

Manutenções de uso são por conta do inquilino, supondo-se, é claro, que você entregou a sala com a manutenção do ar condicionado em dia.