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Como É Feita a Transferência de uma Escritura de Imóvel?

Por Reinaldo Barreto Em 18/02/2023

A transferência de uma escritura de imóvel para um novo proprietário envolve algumas etapas que podem variar de acordo com o país e a legislação local e tipo de imóvel, se urbano ou rural. Aqui está um passo a passo geral que pode ajudar a entender o processo:   1 - Verifique a documentação: Antes de transferir uma escritura de imóvel, é importante garantir que todos os documentos relacionados ao imóvel, como a certidão de ônus reais, a matrícula atualizada e o IPTU, estejam em dia e atualizados.   2 - Acordo entre comprador e vendedor: O próximo passo é chegar a um acordo entre o comprador e o vendedor em relação ao preço do imóvel e às condições de venda.   3 - Elaboração do contrato de compra e venda: Com base no acordo feito entre as partes, um contrato de compra e venda deve ser elaborado e assinado por ambas as partes. É recomendável que um advogado especializado em direito imobiliário revise o contrato para garantir que ele esteja de acordo com a legislação vigente.   4 - Pagamento e transferência de recursos: Uma vez que o contrato foi assinado, o comprador deve fazer o pagamento do valor acordado e transferir os recursos para o vendedor.   5 - Registro da transferência: Com o pagamento efetuado e todos os documentos em dia, a transferência da escritura pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O comprador deve fornecer uma cópia do contrato de compra e venda, juntamente com os demais documentos exigidos, para que a transferência seja registrada.   6 - Pagamento de taxas e impostos: O comprador deve pagar as taxas e impostos necessários para que a transferência seja concluída. Essas taxas podem incluir o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os custos do cartório.   7 - Emissão da nova escritura: Após a transferência ser registrada, uma nova escritura de imóvel é emitida em nome do comprador.   É importante ressaltar que a transferência de uma escritura de imóvel é um processo que exige cuidado e atenção aos detalhes. É recomendável contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente.

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O Que Não Pode Faltar Em um Contrato de Compra e Venda.

Por Adão Roseno Em 30/05/2022

                      Um contrato de compra e venda de imóvel, por ser um documento que estará  sendo firmado entre duas partes que são comprador(es) e vendedor(es), e que envolve um bem. deve ser muito bem claro quando estive descrevendo os direitos e obrigações, deve obrigatoriamente constar o seguinte:                 Qualificação das Partes.  Deverá constar nesse contrato a qualificação das partes, como nome completo, endereço, estado civil, rg, cpf, endereço completo, cep. cidade, telefone de contato e email é imprecindivel que se confira todos os dados, principalmente numero de documento, orgão emissor e possivel a data de emissão.                     Descriçao da Coisa.  aqui você descreverá o bem a ser negociado neste caso o imóvel, com endereço completo, matricula, metragem, e as caracteristicas que julgar necessario.                      Preço, Prazo e Forma de Pagamento.  nessa etapa deve-se ter muita atenção e clareza, na forma de pagamento, de que forma será feita e se houve entrada. se sim de que forma ocorreu, se cheque descreve o numero do cheque, banco, e quando em deposito /ted da mesma forma será descriminada. o prazo se houver também tem que ficar estabelecido e bem claro. deverá também no caso de parcelamento já ficar fixado um indice de correçao. ( se fizer necessario) isso evita problemas futuros.                     Transferencia da Posse e Debitos .  é importante que se estabeleça um prazo para a posse do bem em questão seja entregue ao comprador e que se há debitos como ficou acertado,  na maioria das vezes o bem é entregue sem onus. mas que se o comprador tiver que assumir debitos deve ser colocado detalhadamente no contrato.                    Desistência e penalidades.  nesta ultima etapa é muito importante que se tiver possibilidade de desistencia, terá que ser estabelecido uma multa contratual. dessa forma tanto o comprador como o vendedor estará ciente que se  desistir será penalizado com o pagamento de um valor estabelecido como multa (esse valor nunca poderá ser um valor abusivo). e quando não haja a possibilidade de desistencia deixar claro uma clausula de irrevogabilidade e irretratabilidade neste contrato. oriento  sempre que é importante que os contratos de compra e venda seja feito com um advogado ou na presença de um de sua confiança.  

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O Que É Laudemio, Aforamento, Foro e Enfiteuse

Por José Vitorino Pinto Em 06/03/2022

Um cliente seu mostra interesse em comprar em frente ao mar e ouviu falar que precisará pagar uma taxa chamada laudêmio? As dúvidas dele são: O que é laudêmio de imóvel ? Quais são as consequências disto no processo de compra? Aqui tentarei esclarecer: O que é laudemio? O que é enfiteuse? Quem paga o laudêmio? Qual o valor do laudêmio? Laudêmio e foro: qual é a diferença? O que é laudêmio? O laudêmio, juridicamente falando, não é um imposto, e sim um valor cobrado sobre transações que envolvem imóveis em áreas pertencentes à União, sendo regido pelo Decreto-lei 9760/46. Exemplos de imóveis dessa natureza são os que ocupam a faixa de litoral a até 33 metros da linha da maré alta. Quem define exatamente essas áreas é o Serviço de Patrimônio da União (SPU). Também se enquadram na regra os imóveis que estão ao redor de instalações militares ou áreas de fronteira. Esses terrenos são originalmente propriedade da União porque têm importância estratégica para a população, como a garantia de acesso ao mar e ao litoral. Segundo dados da Secretaria de Patrimônio da União divulgados pela Câmara dos Deputados, existiam em 2018 cerca de 500 mil imóveis classificados como terrenos de marinha no país. Assim, é comum que imóveis litorâneos enquadrados pelo Serviço de Patrimônio da União só possam ser transferidos para um comprador após o pagamento dessa taxa. Sem ela, a escritura que formaliza a operação não pode ser registrada em cartório. O laudêmio é pago uma única vez a cada transferência da propriedade, e funciona de acordo com uma lógica parecida com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O ITBI também deve ser pago antes do registro da escritura do imóvel, mesmo que o laudêmio seja exigido para concretizar a compra. Cabe lembrar que o laudêmio só precisa ser pago caso haja uma transação onerosa, o que acontece quando um imóvel é vendido a um comprador.  Caso a transmissão se dê por herança ou doação (onde não há pagamentos envolvidos), o valor não deve ser cobrado. Essas regras podem ser alteradas um dia. Tramita no Congresso, desde 2011, uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que estabelece o fim da cobrança de valores relativos a áreas de marinha e transfere esses terrenos a estados, municípios ou aos ocupantes deles. No entanto, o texto sequer foi votado em plenário. Quem paga o laudêmio? Legalmente, quem paga o laudêmio é o vendedor do imóvel, segundo o Código Civil de 2002 (artigo 2.038). Ou seja, aquele que detém a propriedade útil daquele bem e está à espera de um comprador. No entanto, nada impede que haja um acordo entre as partes envolvidas e quem compra o imóvel assuma esse ônus (recomendo ajustar este ponto na proposta). Neste caso o comprador emite a guia de pagamento e recolhe o laudêmio em nome do vendedor, sendo necessária uma procuração para apresentar no Serviço de Patrimônio da União. Qual o valor do laudêmio? O valor do laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do imóvel avaliado pelo Serviço de Patrimônio da União. No entanto, na hora de calcular o pagamento total, é preciso prestar atenção a alguns detalhes. Pode ser que apenas um percentual do imóvel esteja situado oficialmente em uma área de propriedade da União. Se for assim, os 5% só incidem sobre essa porção do imóvel. Normalmente, o comprador ou o vendedor devem procurar o SPU com um contrato de compromisso de compra e venda para pedir a apuração do valor total do laudêmio e a emissão da guia de pagamento. Após o pagamento do valor devido, a União precisa emitir a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), que vai autorizar a transferência da propriedade. O montante arrecadado fica nos cofres da união, o Tesouro Nacional. Segundo informações do Governo Federal, depois da emissão da CAT (online), é preciso: Alterar o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU: é necessário enviar um requerimento com documentos anexados, como RG do comprador e um título de aquisição do imóvel (como escritura ou instrumento particular com força de escritura) Receber uma resposta da SPU: O resultado da solicitação será enviado por email, mas é possível também consultar o andamento do pedido no Portal da SPU O que é enfiteuse? Enfiteuse é o contrato no qual um proprietário de um terreno cede o domínio útil dessa propriedade a outra pessoa (enfiteuta) mediante o pagamento de algumas taxas. Ou aidna é um arredamento de longo prazo (ou perpétuo) de terras públicas a indivíduos mediante: A obrigação de manter o imóvel ou a terra em bom estado O pagamento de um valor único ou anual pelo direito de uso do imóvel ou da terra Mesmo com essa cessão, a União, no caso, mantém o domínio pleno sobre esse imóvel ou terreno. A enfiteuse também é conhecida como aforamento. Isso porque o indivíduo que compra o domínio útil do imóvel paga o foro, uma quantia anual cobrada por esse domínio. Além do foro, o laudêmio precisa ser pago caso esse imóvel seja vendido eventualmente. No caso das construções em  áreas que pertencem à União, como as costeiras, a enfiteuse envolve a União e os indivíduos que compram esses imóveis. Lembre-se que a enfiteuse e laudêmio são coisas diferentes. A enfiteuse (ou aforamento) é a instituição contratual que transfere, de certa forma, uma propriedade que é da União a particulares. O laudêmio é um valor que deve ser pago como condição para que essa propriedade da União seja vendida. Laudêmio e foro: qual é a diferença? Foro e laudêmio são dois pagamentos diferentes referentes a situações contratuais de enfiteuse. Laudemio O laudêmio, como já vimos, refere-se a um valor que deve ser pago para a União de forma a possibilitar a transferência de propriedade de forma onerosa, como por exemplo de um vendedor a um comprador de um imóvel em área marinha. Foro O foro, por sua vez, é um percentual que deve ser pago anualmente, como se fosse uma “taxa de ocupação” de um imóvel em área litorânea. Está previsto em 0,6% do valor do imóvel correspondente, segundo a mesma legislação que rege o laudêmio.  Esse percentual é pago por aquele que recebe a propriedade útil do imóvel e a utiliza. Ou seja: o comprador do imóvel.  

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Quais Certidões Emitir na Compra de um Imóvel

Por Cláudia Maria Carvalho Lopes Em 30/07/2021

QUAIS CERTIDÕES A SEREM EMITIDAS NA COPRA DE UM IMÓVEL USADO   Qualquer pessoa que decida pela compra de um imóvel usado deverá se cercar de cuidados para com a documentação tanto do imóvel objeto da intenção e/ou desejo de compra, quanto do proprietário e ou proprietários de referido imóvel e de toda e qualquer pessoa que esteja envolvida com o imóvel ou na negociação do mesmo. Como em tudo na vida devemos nos precavermos de problemas futuros que nos impeçam de usufruir dos benefícios pretendidos com a aquisição de um bem, tanto para nós mesmos no presente, como para nossos herdeiros e/ou sucessores num futuro próximo ou distante. Esse resultado de bom usufruto e bom proveito satisfatório às partes envolvidas a longo prazo, adquire-se principalmente com a assessoria de um bom profissional do mercado imobiliário, ou seja, um corretor de imóveis capacitado e  interessado em realizar uma transação com lisura, transparência e bom desenrolar de todo o processo. As principais Certidões Negativas de Dados a serem emitidas do imóvel são: - Atualização da matrícula; - CND de tributos municipais; - CND de IPTU (pode estar junto na CND de tributos municipais ou separado) - quitação das contas de consumo, tais como água, luz e gás (contas de internet e TV por assinatura geralmente estão ligadas ao consumidor e não ao imóvel) - termo de quitação de condomínio quando se tratar de apartamento ou casa dentro de condomínio. As principais Certidões Negativas de Dados a serem emitidas do proprietário ou proprietários (quando casais, serão emitidas de ambos os cônjuges) são: CND de Ações Trabalhistas; CND da Justiça Federal; CND de Ações Cíveis; CND das Ações da Fazenda Estadual; CND das Ações da Fazenda Municipal; CND das Ações em Família; CND de protestos dos cartórios de protestos, no mínimo da comarca onde seja a sede do referido imóvel;  CND de tutela e curatela. Geralmente não se dá a devida importância à emissão de CND de tutela e curatela, mas se for o caso de ter algum dos proprietários envolvidos neste impedimento judicial, o negócio de venda é impedido. E também prestar a devida atenção se há menores entre os mesmos.

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Como Escolher o Imóvel Certo para Morar

Por Dener Pires Em 16/07/2021

Como encontrar o imóvel certo para morar. tire algumas duvidas em relação a moradia, o que é melhor, morar em apartamento ? casa com terreno inteiro, casa geminada, casa em condomínio, posso invadir um terreno e construir ? Tire todas suas duvida agora mesmo. Dependendo da cidade, a demanda muda muito, no litoral por exemplo a procura de casas perto a praia é alta, isso faz com que o preço acabe subindo, e aqueles imóveis ficam cada vez mais valorizado. Cidade como Itanhaém, Peruíbe, Mongaguá e região, uma casa geminada padrão ( 5x30) pode chegar a custar R$300 mil reais, obviamente uma casa dessa oferece confortos como dormitórios com suíte. churrasqueira, algumas possui até uma pequena piscina. Muitas pessoas preferem morar em apartamento por diversos motivos, mas o principal é a segurança. Morar em apartamento ou em condomínio é a preferencia de muita gente, principalmente pessoas com uma idade mais avançada. Muitos condomínios oferecem portaria 24 horas, portão eletrônico, área de lazer, como piscina, academia, salão de jogos, quadra de tênis entre outros esportes. Porém toda essa comodidade certamente irá gerar custos mensais, apartamentos que oferecem esses tipo de lazer para o morador costuma cobrar valor de condomínio na faixa de R$ 400 reais mensais. Então na hora de financiar um apartamento ou uma casa em condomínio prestar atenção, pois além do valor mensal que você terá do financiamento terá também o custo mensal com condomínio. Algumas pessoas, já preferem ter sua casa própria da maneira incorreta, como por exemplo invadindo uma casa que está abandonada, ou invadindo terrenos, os famosos terrenos de posse. Esse tipo de propriedade não é aconselhado, imagina a seguinte situação, você invade uma terreno, começa a construir, e do nada o verdadeiro dono aparece, com toda documentação necessária, não tem o que se fazer, a pessoa que invadiu está errada, só resta sair e todo aquele valor que ela aplicou em mão de obra e matérias foi jogado fora. Isso serve também para compra de terrenos irregulares, terrenos que possui apenas contrato de compra e e venda, você não tem como ter certeza que aquele terreno realmente é daquela pessoa que esta vendendo, o risco é enorme, e não vale a pena, pois esse barato pode sair muito caro. Sempre negocio imóveis ou terrenos que possui toda a documentação

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Quais Documentos Exigir na Compra de um Imóvel

Por Carlos Freitas Em 01/04/2021

Muitas pessoas sonham em comprar sua casa própria, mas esbarram em uma dificuldade: A DOCUMENTAÇÃO. Para não essa dor de cabeça, precisa prestam atenção quando da apresentação de todos os documentos do referido imóvel. O sonho comprar o seu imóvel, você precisa escolher que tipo de imóvel melhor lhe convém; Casa ou Apartamento, novo ou de terceiros. Pense nós pós e contras de cada tipo de imóvel, se optar por Apartamento lembre-se de uma vantagem, pois a limpeza de áreas comuns ficam a cargo do zelador ou auxiliares e síndico. Lembre-se que quanto mais apartamentos o condomínio tiver, menor será o custo individual. Lembre-se também de sua a localização do imóvel é uma parte muito  importante pois mexe com toda a família, pense nas sua prioridades, tais como escolas, supermercados, transporte coletivo, suprido de toda infraestrutura (energia elétrica, coleta de  lixo, água e coleta de esgoto, etc.). Imprescindível  também atentar para o tamanho do imóvel, se você for morar sozinho de preferência á apartamento de 1 (um) Dormitório, por sua se for casado e tem filhos opte por apartamentos com mais dormitórios e se preferir uma casa, que ela tenha o tamanho ideal para sua família. Vamos falar da documentação que devem ser apresentadas tanto pelo comprador tanto pelo vendedor: Documentos devem pelo proprietário afim de se fazer uma consulta prévia da sua situação, financeira, civil e judicial. Para esse processo deve apresentar, cópias do RG e CPF e de alguns documentos: certidão de nascimento ou casamento para comprovar sua situação civil e verificar ações necessárias. O comprador devem apresentar documentos tais como; cópias de RG e CPF, certidão de Nascimento ou Casamento, comprovantes de rendimentos, geralmente apresentar os 03 (três) últimos, certidões de quitação de impostos, federais, caso seja comerciante, certidões negativas de ações cíveis, da justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante. Em caso de financiamento bancário e querer usar o FGTS é preciso apresentar outros documentos além daqueles já citados: cópia da carteira de trabalho (CTPS); extrato da conta do FGTS dos últimos 02 (dois) anos; autorização para movimentação das contas vinculadas; declaração de primeira compra de imóvel residencial financiada. Agora, com relação dos documentos que devem apresentado do imóvel a ser transacionado, tanto pelo Comprador e Vendedor, dá-se efetivamente o processo de compra e venda do imóvel. A – Certidão atualizada de registro do imóvel:  esse documento comprova com exatidão a situação do imóvel e deve ser obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis. B – Certidão de ônus real: tem como objetivo de comprovar a disponibilização do imóvel e apontar alguma restrição como Penhora ou Hipoteca. C – Certidão dequitação fiscal: IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano que é de responsabilidade do proprietário deve estar quitado para que o processo de compra venda não sofra uma paralização. Essa certidão deve ser obtida junto a Prefeitura da cidade. D- Caso a a compra de seja de um apartamento o proprietário deve apresentar uma certidão ou um Termo que conste que as obrigações com as taxa condominiais estejam perfeitamente em dia. Deve se solicitada junto ao Síndico. Vamos entrar numa seção que acho que todas as pessoas infelizmente não tem como fugir: O  Pagamento das TAXAS; A -  Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):  esse pagamento é de responsabilidade do COMPRADOR, essa cobrança incide sobre a propriedade e erve para transferir para o nome do novo proprietário da referida propriedade, sendo que, o valor varia conforme o percentual aplicado na cidade. Nas maiorias das cidades  esse percentual gira dm  torno de 2% a 3%. B- Registro da compra m Cartório: documento necessário para que o imóvel seja repassado para o seu nome. C- Escritura pública: esse documento é representado pelo contrato  de compra e venda. O valor da escritura. Esse valor varia conforme o Estado em que está localizado o imóvel. D- Conjunto de certidões, esse conjunto não é obrigatório, mas é de praxe apresenta-los; Cópias de título de aquisição; Certidão de propriedade com negativa de alienação e ônus, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis; Certidão negativa dos Cartórios de protestos de 5 (cinco) anteriores. Certidões negativas das Justiças Federal e Estadual além de executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 (dez) anos; Certidão da Justiça do Trabalho; IPTU de 2 (anos) para comprovação  e calcula ITBI Certidão negativa da Prefeitura Comprovantes de pagamento de água, energia elétrica, etc.; Cópias autenticadas do RG e CPF, certidão de nascimento ou casamento ou pacto nupcial. Declaração da administração de Condomínio demonstrando que as despesas estão quitadas. E em caso da compra do seu primeiro imóvel, existe uma lei federal que dá um desconto de 50% o registro e na escritura no primeiro financiamento do ao SFH no máximo de R$-500 mil reais. Você percebe que a compra de um imóvel requer cuidados e abrange diversas etapas, mas se você for atencioso verá que poderá transpor facilmente todas elas.            

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O Que Seria um Contrato de Gaveta

Por Lima Em 23/03/2021

Muitos falam sobre um contrato de gaveta mais não sabem o que seria exatamente, o contrato de gaveta é uma forma de colocar no papel o que foi feito no acordo entre as partes verbalmente sendo que este documento não seja um documento oficial. Temos um exemplo, alguém que ainda esteja pagando um financiamento bancário resolve vender o imóvel para outra pessoa verbalmente, a outra pessoa fica comprometida a continuar pagando as prestações restantes sem que haja a transferência do imóvel e também da dívida de financiamento para esta pessoa, desta forma para que realizem um acordo que foi combinado  verbalmente e que fique registrado podem fazer um contrato de gaveta. Este contrato deve ser  assinado por ambos sendo que o ideal seria reconhecer firma de ambos no cartório e se possível, colocar também duas testemunhas, porém a validade dele esta relacionado somente entre as partes,  este tipo de negócio envolve muito risco para se fazer e deve ter muita confiança na pessoa com quem esta fazendo o negócio. Um contrato de gaveta não possui validade jurídica para futuras ações judiciais ele é considerado irregular para os bancos e também para legislação, ele não possui registro oficial junto ao cartório de registro de imóveis.    Um contrato de gaveta corre riscos, por exemplo, caso quem vendeu um imóvel venha a falecer terá que ser feito um inventário do imóvel, desta forma podendo causar muitas complicações para quem esta comprando o imóvel. Outro risco seria problemas na justiça, o que acontece muito quando o proprietário do imóvel possui alguma cobrança judicial, ocorrendo isto o imóvel que foi negociado poderá ser penhorado e causar muita dor de cabeça para quem comprou. Mais um risco seria a respeito de estelionatários, ocorrendo isto geralmente o proprietário vende seu imóvel para diversos compradores não registrando a transferência do imóvel para o proprietário de fato que comprou o imóvel, causando muito dor de cabeça, muitos são lesados portanto, todo cuidado é pouco.