Roberto Nascimento
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Roberto Nascimento é Corretor de Imóveis com formação em Gestão ambiental, Mestrado em ciências ambientais e Especialização em economia e meio ambiente, está entre os TOP 700 corretores(as) com conhecimentos em Imóveis, Negociação, Condomínio, FGTS, Financiamento e etc, possuindo um total de 9 artigos publicados e mais 125 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2021 atuando principalmente nos bairros Balneário perequê, em porto belo - sc, Meia praia, em itapema - sc, e já trabalhou em empresas como: Mybroker e Fiesc - senai.
Como fazer para ter registro de imóvel na planta?
Boa noite! Você deve ir no cartório de registro de imóveis, para realizar o seu registro. No entanto, você não conseguirá registrar o apartamento propriamente dito, pois a construção dele ainda não foi finalizada, bem como procedimentos documentais que decorrem após finalizada a construção. No entanto, desde que haja constando no contrato de compra e venda, o número de registro de incorporação, é possível registrar uma fração ideal (correspondente a uma fração do terreno onde o imóvel será construído). Caso não tenha, você deve esperar o registro de incorporação sair, e solicitar um aditivo contratual, para então levá-lo no cartório. Porém, como mencionei, para fazer a transferência do imóvel (o apartamento pronto) para seu nome, somente após finalizada a entrega das chaves e finalizados os procedimentos documentais que decorrem após essa data.
Quem tem direito à isenção de ITCMD?
Boa noite! Em resumo, você deve verificar de acordo com a região onde mora, pois de estado para estado é diferente os valores mínimos necessários para configurar a isenção do ITCMD. Então seria impossível dizer com precisão sem maiores informações sobre qual estado você mora, e que valor é o imóvel que está gerando esse imposto em sua transferência. Mas sobretudo, buscando uma resposta para você, gira em um valor piso para pagando e o imóvel estando abaixo desse valor, é isento do imposto. Outro caso que pode ocorrer, é o desconto no ITCMD, que está relacionado ao pagamento antes de determinado prazo (em dias), no entanto o processo de inventário para incidir desconto deve ser judicial e não extra judicial. Para saber exatamente o valor de isenção, sugiro pesquisar pelo google a mesma pergunta complementando no estado X (por exemplo estado de São Paulo, Rio de Janeiro) utilizando o estado onde você mora, ou refazer a pergunta aqui no fórum constando essa informação. Espero ter ajudado!
Como faço para saber se um imóvel tem dívidas?
Contrate um corretor ou imobiliária se a intenção for comprar ou vender o imóvel, e a investigação ser sobre ele, caso contrário será um caminho árduo para quem não está habituado, fazer todas as verificações jurídicas e fiscais necessárias. Pois, ele pode ter dívida de IPTU, pode estar hipotecado/penhorado, estar não arrendado ou parcialmente arrendado, ter outras pendências fiscais ou jurídicas como processos, pode estar em processo de inventário, pode estar em nome de alguém que possui dividas em aberto e correr risco de bloqueio de bens. Já pensou, comprar um imóvel e não conseguir passar para o seu nome por não estar averbado, ter processos ou dívidas jurídicas, entre outros exemplos que citei? Se for para aferir um imóvel que deseja comprar, CONTRATE ALGUÉM, nem que seja um advogado para fazer todas as verificações necessárias, embora o correto mesmo seria uma imobiliária. Espero ter ajudado.
Quanto custa em média um anúncio de uma casa?
Bom, existem vários portais onde você consegue anuncia-la de graça, e em outros paga um pouco a mais tendo um pouco mais de visibilidade. Porém não é recomendado isso, de forma alguma. O ideal é anunciar juntamente de uma imobiliária e um corretor competente, nesse caso custa 6% do valor do imóvel negociado. Esse valor é o mínimo garantido pela lei, e como serviço esses profissionais não somente irão anunciar a casa, mas sobretudo, vão fazer a verificação total do comprador (negativas de débito, etc), do vendedor e também do imóvel (verificar parte fiscal, jurídica) - e, principalmente - a elaboração contratual. Se você buscar por outras perguntas pelo fórum, vai ver que 80% delas dá pra ver que são pessoas que se deram mal de alguma forma comprando ou vendendo imóvel sem corretor, e os outros 20% pessoas querendo descobrir por conta própria, formas de negociar sem corretor. Não é caro pagar a comissão do corretor, caro de verdade é esperar 2 anos para vender um imóvel por conta, e quando conseguir o comprador te dar o calote, ou comprar uma casa por conta de alguém vendendo também sem corretor, e na hora de ir no cartório registrar como sua, não conseguir por estar em processo de inventário, não averbada, em local que não poderia por ser APP, entre vários outros riscos que quem compra e vende imóvel sem corretor, correm. Boa sorte, dei minha dica já. Abraços.
Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel?
Pode, desde que atenda a alguns critérios, como por exemplo não ter outro imóvel em seu nome na mesma cidade onde quer comprar, e ser registrado CLT recebendo fgts há mais de 3 anos. Saliento, que não é possível sacar o dinheiro completar com dinheiro seu e pagar a vista, por exemplo, o dinheiro do FGTS não permite ser sacado para comprar imóvel - o que acontece, é que ele pode ser usado para abater saldo devedor de FINANCIAMENTO com finalidade de aquisição de imóvel. Então para concluir o procedimento, deve solicitar um financiamento para esta finalidade, eles vão avaliar o imóvel que você quer - e seu valor de mercado, se atende as regras que citei, e então liberar o financiamento o qual o saque do seu FGTS abaterá a entrada ou parcelas do pagamento do financiamento. Espero ter ajudado! Caso sim, avalie minha resposta.
Como é instituída uma multipropriedade?
Vamos lá, existem 3 tipos. Só o primeiro que citarei é seguro e regido por lei. 1. A multipropriedade é regida pela Lei 13.777, conceituada como condomínio em multipropriedade, onde mais de uma pessoa é coproprietária do imóvel, e é gerado uma matrícula para cada um deles, durante um período de tempo. Vamos presumir que determinado apartamento está a venda em 12 quotas, os 12 que comprarem terão cada um uma matrícula, onde constará o período que cada um deles usar, que será em resumo de 1 mês para cada. 2. Existe outro tipo onde em vez de cada coproprietário ter direito a um tempo estabelecido, cada um terá uma fração ideal do imóvel, vamos supor, 10 coproprietários, cada um tem direito a 10% do imóvel, o principal problema deste sistema, é que caso queira revender sua quota, precisará da permissão dos outros coproprietários além de dar preferência a eles, sua revenda muito facilmente pode ser cancelada. Além disso, se alguém não pagar sua fração do IPTU, ou taxa de condomínio, os outros são cobrados juntamente, diferente do primeiro tipo que citei que é regido por lei, portanto não recomendo a aquisição dentro desta modalidade, e muito menos do 3ª tipo que é: 3. Quota de hotelaria. Neste modelo de multipropriedade (muito comercializado) você possui apenas um contrato de gaveta que lhe permite usufruir durante um tempo previsto pelo contrato, juntamente com outros proprietários, esse contrato não é aceito em registro de imóveis e portanto não lhe dá propriedade sobre nada. Não é possível revender, nem nada. Recomendo zero... Se for oferecido a você uma multipropriedade, tenha certeza de só comprar se for o tipo 1, regido pela lei 13777, e se você que está lendo é corretor, fique ciente para não oferecer esses tipos de multipropriedade furada para seus clientes, como já vi diversos corretores fazendo. Espero ter ajudado, caso tenha apreciado a resposta peço por gentileza que me avalie, obrigado!
Como alugar um imóvel rapidamente?
A forma mais rápida é buscando em plataformas de locação sazonal, como airbnb ou booking, mas acredito que sua finalidade é locação mensal, se for, sugiro o seguinte: Procure no google as maiores imobiliárias de sua cidade, entre em contato com todas elas (por telefone mesmo, não e-mail, formulário de site ou whatsapp), pegue o telefone e ligue, deixe claro que tem urgência, e já explicando quantos dormitórios precisa, vagas de garagem, etc. Tenha sua documentação em mãos! E caso esteja negativado ou com score baixo, já deixe claro na ligação mesmo (pois caso apenas passe a documentação, eles vão conferir, e nisso você perderá tempo). Se estiver negativado, e sem um valor para adiantar como caução, dificultará um pouco as chances de obter esse imóvel rápido. Desta forma, com certeza conseguirá alugar de forma mais célere. Espero ter ajudado.
Porque é mais seguro comprar imóvel novo à vista?
Não existe um motivo para responder, afinal essa informação está incorreta. Pagar a vista não lhe dá NENHUMA segurança a mais, até mesmo porque se constatar alguma falha e já tiver pago tudo, é mais difícil de contestar depois, e imóveis novos geralmente são vendidos por construtoras e incorporadoras, e se for esse o caso, seu parcelamento não incide em juros no saldo devedor. Seria mais vantajoso dar por exemplo 40% de entrada, e o saldo restante em 24 parcelas, e 2 reforços anuais. Distribuindo esses 60% que daria a vista, em carteiras de renda fixa (como CDB), com prazos para retirada no vencimento de cada parcela e reforço, você inclusive ganha dinheiro ao pagar parcelado. - inclusive é mais vantajoso, economicamente falando, fazer dessa forma, do que a vista com desconto (mesmo supondo que você ganhe 5 ou 10% de desconto), -seu rendimento do capital que deixou de pagar a vista, renderia mais que este desconto. Se você já ouviu a afirmação de que é mais seguro, deve ter sido de pessoas que não sabem ler um contrato, e já foram prejudicadas por cláusulas contratuais de coisas que assinaram sem ler, pois não faz sentido. "Resumo da ópera" - não apresenta nenhuma segurança a mais; - se fizer de forma inteligente, mesmo tendo o dinheiro a vista e ganhando desconto, sairia mais barato parcelando; Sobretudo, jamais cometa o erro de esperar juntar o dinheiro a vista para comprar, sabe por que? Nesse tempo o imóvel vai ficar mais caro, seu aluguel também, o dinheiro perde valor ao longo do tempo. Só por isso. Espero ter ajudado!
A partir de quantos meses um inquilino é considerado inadimplente?
A partir do momento que ele deixa de pagar uma parcela, atrasando o mínimo que seja. Porém em relações contratuais (que é o caso estabelecido em locação), são previstos prazos. Verifique no contrato de locação, geralmente é dado alguns dias, ou em outros casos até mais de mês, onde incide juros, multa, pelo atraso do pagamento, até que chega em um prazo final onde incide por exemplo despejo e rescisão. Tudo depende do contrato, sugiro que encontre-o e leia, para ter estas respostas.
Qual a maneira de refinanciar uma casa?
Fale com o seu banco onde corre o financiamento atual, ou outro que possa fazer a portabilidade. Porém, esteja amplamente atento ao juros que irão lhe propor, pois, dependendo de quando você financiou, a taxa de juros poderia estar menor (exemplo, antes da pandemia nossa taxa selic e IPCA estavam bem inferiores, e taxas de financiamento bem menores) - se for refinanciar agora, e seu contrato inicial foi antes da pandemia, possivelmente mesmo que eles diminuam o valor da parcela, aumentará em muito o número de parcelas, com um juros ainda maior, e nessa brincadeira você pode gastar fortunas a mais. Em resumo, tudo depende de falar com a instituição com a qual corre o financiamento.
Como é calculado o valor de mercado de um imóvel?
Existe uma norma da ABNT a nº 14653, que trata da avaliação de bens, incluindo bens imóveis. Nesta normativa que é referência para adequada precificação de imóveis, seguem 5 métodos (no entanto os outros 4 só devem ser utilizados caso a primeira delas não possa ser utilizada, e em raros casos não pode). Este primeiro método que deve ser priorizado, é o comparativo direto, que consiste em fazer uma amostragem de alguns imóveis em região e característica iguais ao que você quer calcular o valor, e ver por quanto foram vendidos, e trabalhar a estatística para chegar no valor final do m² levando em consideração todos os imóveis amostrados (vamos supor que seja, 15 ou 20 imóveis, de tamanho xxxm² vendido por y reais) assim você consegue chegar em uma média do valor do m² e multiplicar pela quantidade de m² que você tem no imóvel que quer precificar. Tenha em vista alguns detalhes, embora muitas vezes encontre imóveis similares, dependendo do que você quer analisar, ele pode ter muitas variáveis que a maioria dos outros não tem, como hidromassagem, piscinas, estar ou não mobiliado e decorado, qualidade de acabamento, vistas, localização, entre outros. Portanto, para calcular de forma correta, sugiro que procure um especialista, ou, caso você seja correto, busque ler a ABNT, entender o que ela fala, e aplicar. É algo de certa forma complexa, e mesmo profissionais que fazem isso há muito tempo costumam errar. Boa sorte!
Quais são as taxas de fato para comprar um apartamento?
Caso for uma compra a vista, você irá pagar a taxa de comissão do seu corretor ou imobiliária (6%), taxa de registro do contrato em cartório, o imposto ITBI, e taxa de registro do apartamento no seu nome. O percentual que isso representa no valor do imóvel é em torno de 9% no total. Caso seja com financiamento bancário, somado a isso, você pagará o IOF da contratação de crédito, e a taxa de juros sobre o empréstimo, as quais o percentual depende do valor do imóvel, do valor do crédito pego de empréstimo, e das taxas praticadas pelo sua instituição bancária contratada.
Quando devo dividir a comissão?
Bom dia, se ele veio direto a você, não existe nada que obrigue você a dividir a comissão desta nova transação, pelo menos em vias legais. Você pode simplesmente atender o cliente e receber toda a comissão. No entanto, por questão ética uma vez que foi um cliente apresentado por um colega corretor seu (presumo), cabe a você analisar a postura correta. Se você tiver um cliente e fizer uma parceria com outro corretor que tem um imóvel exatamente como o seu cliente quer, e fecharem negócio dividindo a comissão, como você se sentiria se este cliente em uma próxima situação fosse direto no corretor que você fez parceria, e lhe deixasse de lado? Em resumo, vai de acordo com o que você se sente confortável fazendo, eu, particularmente, avisaria o outro corretor que você fez parceria anteriormente (apenas por uma questão ética), pelo fato de ser algo que eu não gostaria que acontecesse comigo. Vai da sua consciência amigo. Boas vendas! Espero ter ajudado.
Apartamento em prédio de 20 anos é velho?
Bom, com certeza não é novo, embora existam apartamentos mais antigos. A questão que se deve ter em mente é a depreciação que ocorre ao longo de 20 anos, e que aproxima mais a necessidade de reformas como refazer parte elétrica, ou problemas hidráulicos, entre outros itens. Ainda tem que ter em mente que são tecnologias construtivas de 2 décadas atrás, e que se não houve reformas de acabamentos como porcelanato, azulejos, pisos, vaso sanitário, etc, são antigos. Eu considero velho, talvez por trabalhar com imóveis na planta que ainda estão em construção e quando ficarem novos serão 100% novos, mais modernos, e com necessidades de reformas mais distantes. Se está pensando em adquirir algo nesse nível, aconselho estar bem orientado de algum profissional capacitado para visitá-lo com você e tirar opiniões sobre sistema elétrico, hidráulico, reformas pendentes, etc.
Posso alugar meu apartamento por 12 meses?
Pode, porém recomendo que faça a negociação com uma imobiliária ou corretor de sua confiança, por vários fatores, e o primeiro deles é a seleção do inquilino (para evitar inadimplência ou danos ao apartamento) - sobretudo a passagem por estes profissionais facilitará o número de interessados no aluguel. O segundo ponto é o contrato, que deve ser muito bem elaborado com cláusulas que atendam suas necessidades (como garantir que seja somente durante o período desejado, a possibilidade de reduzir esse tempo caso você precise, e mecanismos de cobrança caso ocorram danos), bem dizer o contrato será a alma do negócio.
Como faço para anunciar apartamento para alugar?
Procure uma imobiliária ou corretor de imóveis. É importante para elaboração contratual, protegendo você de situações como inadimplência, e danos no apartamento. Sobretudo, por meio desses profissionais você conseguirá um numero maior mais rápido de interessados.
Conveter Metros em Milímetros.
Boa tarde, sua pergunta é bem simples de resolver, 1 metro (m) corresponde a 1000 milímetros (mm). Sendo assim, qualquer conversão que você precise fazer que transforme metro em milímetro, basta multiplicar o valor em metros, pelo número 1000, e o resultado desta multiplicação será o valor convertido de m para mm. Espero ter ajudado.
Vale mais a pena alugar ou comprar um imóvel?
Com certeza comprar o imóvel! Lembre-se, por mais longo que seja o financiamento, e por mais que às vezes você acabe pagando 2 ou 3x o valor do imóvel, quando ele se encerrar você terá um imóvel seu, no seu nome, pronto para revender ou mesmo continuar usando. É possível adequar parcelas de imóveis financiados ao valor que você paga de aluguel. Sobretudo, o imóvel assim como os itens no mercado, ficam mais caros com o passar do tempo, e o aluguel também. Não tenha medo de pagar parcelas de financiamento para adquirir um imóvel seu, lembre-se que pagar aluguel é uma divida eterna - enquanto a aquisição do imóvel, ao encerrar a última parcela, o imóvel é seu e não terá mais parcelas a pagar. Procure um bom corretor para auxiliá-lo, dependendo o valor de imóvel que você deseja, pode se enquadrar em programas como o minha casa minha vida, com taxa de juros baixíssima. Espero ter ajudado.
Como calcular o lucro imobiliário na venda de um imóvel?
Excelente pergunta, e esta é justamente a minha especialidade. Para isso, utilizo fluxo de caixa, uma ferramenta muito comum em ciências econômicas, porém seria complexo explicar como utilizar, portanto, falarei de forma simplificada. Primeiro some todas as suas despesas com o imóvel, chamaremos esse conjunto de SAÍDA: saída = somatória de: (valor de aquisição, taxa de corretagem (se foi pago), reformas que tenha feito no imóvel, outras benfeitorias, taxas pagas em cartório de registro, e ITBI, entre outras despesas que possam ter havido). O segundo conjunto chamaremos de ENTRADA: entrada = somatória de: (valor de venda do imóvel, e (taxa de corretagem, caso tenha sido pago por sua conta na venda), caso contrário somente o valor de venda. Então você precisa ter em vista, que o dinheiro perde valor ao longo do tempo, por exemplo, você sabe que 50mil reais há 20 anos atrás valiam muito mais que 50mil hoje. Existem índices econômicos que possuem calculadora online para fazer essa correção. Então você deve ao fim de tudo, fazer a seguinte subtração: VALOR DE ENTRADA - VALOR DE SAÍDA, e em seguida utilizar essa calculadora online (não consigo colar link, mas é fácil de acessar pelo google), e corrigir o capital, o resultado será seu lucro. Saliento que sem fazer essa correção, às vezes pode dar uma falsa ideia de lucro, vamos supor que tenha pago 500mil 5 anos atrás e vendido hoje a 600mil, seu lucro não seria 100mil, porque o dinheiro descapitalizou ao longo do tempo, é isso.
Qual a vantagem de vender sala comercial sem corretor?
Nenhuma. A vantagem ilusória seria economizar 6% de comissão, na contrapartida, você sofreria riscos como contrato mal elaborado podendo gerar prejuízos econômicos, não ter a verificação plena de negativas de débito do comprador (podendo gerar inadimplências), sobretudo, demorar mais para encontrar comprador, ou ainda, vender ela abaixo do preço de mercado, pela falta da perícia de um profissional para avaliar o real valor de mercado dela. São muitos riscos associados nessa negociação, só recomendaria se você já tiver plena ciência do valor correto dela, o comprador ser muito próximo de você, e ou pagamento a vista, ou um contrato redigido por um ótimo advogado.
