Roberto Nascimento
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Roberto Nascimento é Corretor de Imóveis com formação em Gestão ambiental, Mestrado em ciências ambientais e Especialização em economia e meio ambiente, está entre os TOP 700 corretores(as) com conhecimentos em Imóveis, Negociação, Condomínio, FGTS, Financiamento e etc, possuindo um total de 9 artigos publicados e mais 125 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2021 atuando principalmente nos bairros Balneário perequê, em porto belo - sc, Meia praia, em itapema - sc, e já trabalhou em empresas como: Mybroker e Fiesc - senai.
Do que preciso para comprar apartamento direto com proprietário?
Não é uma prática que eu aconselho, mas se quiser arriscar basta entrar em plataformas de vendas de imóveis e verificar os que não foram anunciados por imobiliárias ou corretores. Agora lhe explicarei o porque não aconselho, primeiramente o intermédio de um corretor experiente fornecerá a análise adequada do valor do imóvel de acordo com o mercado, e irá levantar negativas de débito suas, do vendedor, e principalmente do imóvel, bem como irregularidades fiscais ou jurídicas que possam haver no imóvel. Já pensou você comprar e ao ir registrar não conseguir por falta de averbação, ou por estar em inventário, entre outras questões? Sobretudo ele irá produzir um contrato sólido protegendo todos os envolvidos. Querer negociar sem um corretor, sobretudo, vai também dificultar sua busca pelo imóvel adequado, sobrando uma chance muito maior de cair em enrascadas como as dos riscos que comentei. Minha dica é, procure um corretor ou imobiliária em sua cidade com boa reputação, e faça um negócio seguro, imóvel não é algo barato para querer economizar na comissão se expondo a riscos que pode fazer você perder valores muito superiores a da comissão. É apenas uma dica, mas caso queira tentar direto, dei o caminho no início da resposta.
Como eu faço para tirar o imóvel da imobiliária?
Na hora que a imobiliária fez a captação do seu imóvel para venda, com certeza você assinou um documento chamado autorização de venda. Nele é contido informações da imobiliária, suas, e do imóvel, além de alguns critérios como se é ou não com exclusividade, e período de duração da autorização de venda, comissão paga pela transação. Acredito que o primeiro passo, seria verificar se você recebeu uma cópia desse documento, qual o prazo, e se há cláusula de exclusividade em nome dela. Caso você não tenha o documento, peça para imobiliária lhe fornecer. Caso seja com exclusividade, existe um grande problema, que por lei, até se extinguir a autorização de venda, caso você retire e venda em outra ou diretamente, ainda assim por lei é obrigado a pagar a comissão ajustada na autorização de venda. Caso o prazo tenha se extinto, ou não seja exclusividade, peça para retirar das plataformas dela. Espero ter auxiliado! Se sim, deixe uma avaliação positiva.
Desistência do imóvel na planta, quais são as regras e o valor pago da multa?
Olá, primeiramente cabe ressaltar que não se deve jamais ler algo sem ler, ou levar para alguém com conhecimento contratual dar uma segunda opinião, visto isso, existe a lei do distrato, que fixa em no máximo 25% de retenção do valor pago, entretanto, há a ressalva de que caso haja patrimônio de afetação no empreendimento (que tratam-se de bens alienados por parte do construtor) e que garantem que a construção aconteça independente de venda, esse percentual pode ser aumentado para 50%. Então a resposta para essa pergunta varia de acordo com informações que não tenho. Busque saber se eles tem patrimônio de afetação, caso tenha, é cabível a retenção desses 50%, caso não tenha, o máximo é 25%, porém nesse caso como você já assinou, teria que ver juntamente de um advogado especialista em direito imobiliário para saber como proceder. Espero ter ajudado!
Como posso comprar casa direto com o dono?
Poder, pode, no entanto eu não recomendo, por vários motivos, citarei alguns deles: O intermédio de um corretor lhe proporcionará segurança, pois caso algo dê errado, ele é corresponsável do prejuízo para qualquer uma das partes, diante disso, levantará documentações sobre você, sobre o vendedor, e principalmente sobre o imóvel, já pensou você adquirir a casa e não conseguir registrar por pendências fiscais como impostos não pagos, ou mesmo jurídicas como bem em inventário, não estar averbado, etc. Além disso, pode estar situado em área de APP, ou fora da compatibilidade residencial no plano de zoneamento municipal, o contrato pode ser mal elaborado, ou mesmo estar em um valor acima do mercado. Reflita sobre o assunto e tome sua decisão, proibido não é, no entanto, esses diversos riscos que citei podem fazer com que você se arrependa ou perca dinheiro, repito que citei só alguns, pois além disso o imóvel pode estar precisando de reformas, problemas elétricos ou hidráulicos como infiltração, e por aí vai, poderia escrever o dobro mas acredito que você já compreendeu. Espero ter ajudado, e caso tenha, favor curtir minha resposta :).
Posso pagar a compra de um imóvel na conta de outra pessoa?
Bom, há de ver precisamente que conta é essa e o que foi acertado em contrato, para evitar dores de cabeça. Geralmente um contrato já possui pré-definido quais serão os mecanismos de pagamento, e em qual conta, e o ideal é se ater ao contrato já assinado. Poder pode, e às vezes pode não gerar problema, entretanto, é um risco principalmente no caso dessa conta for diferente da acordada em contrato, a pessoa alegar que não recebeu o pagamento.
Corretor de imóveis pode fazer avaliação judicial?
Depende! Embora existam cursos para perito judicial envolvendo corretores, tem que atentar a um detalhe, para ser perito judicial é necessário ter curso superior e estar devidamente cadastrado no tribunal de justiça e nos sistemas eproc e e-saj, para peticionamento digital ao longo dos processos. O que ocorre, é que o curso em nível técnico, lhe dispõe acesso ao CRECI para corretagem de imóveis, e com cursos específicos aprende os mecanismos de avaliação de imóveis, podendo atuar a nível extrajudicial somente. Então se for um corretor que tenha feito por exemplo, uma graduação em negócios imobiliários para obter o CRECI, ele pode. Se ele tiver feito apenas o técnico em transações imobiliárias, não pode, precisa obter o curso de nível superior primeiro, e então os cadastros necessários, para aí sim poder realizar perícias judiciais. Espero ter auxiliado, e caso tenha, deixe sua avaliação na minha resposta. Obrigado!
CRM Grátis para imobiliária.
Olá, existe sim, diversos deles, dos quais já tive contato foram o hubspot, e o bitrix24, no caso preferi o bitrix. No entanto, são apenas alguns exemplos que já cheguei a fazer uso, sei que existem mais, buscando no google você encontra listagem de alguns dos principais gratuitos. Aproveito para salientar que teste diferentes plataformas para ver como você se familiariza com eles, facilidade e celeridade de preenchimento, afinal CRM bom, é CRM preenchido, nem que seja no excel. Abraço e boas vendas, espero ter ajudado.
Como saber se a construtora do meu apartamento é confiável?
Para entender melhor a pergunta preciso saber de informações mais detalhadas, é um apartamento na planta? Presumo que sim, se for um já pronto, existem alguns pontos que durante a visita você pode verificar, embora alguns dos pontos que mencionarei caso sejam na planta, também irão funcionar. Pesquise a reputação da construtora, se existem processos na justiça por falta de entrega, má qualidade de serviço, entre outras situações que possam ocorrer. Pergunte se existe patrimônio de afetação (um bem alienado que garante que a obra ocorre sem necessidade obrigatória de vendas para isso), e o principal, pergunte se já existe registro de incorporação. O registro de incorporação aprovado, e constante no seu contrato de compra e venda, é a garantia de que você terá os seus direitos caso por ventura a obra não seja entregue. Por segurança, cabe garantir que exista cláusulas que lhe permitam desistir da compra e ser ressarcido, se identificar algum ponto que merece desconfiança. Em geral é muito raro ocorrer esse tipo de problema em imóvel na planta, mas quando ocorre, gera muita dor de cabeça. Esteja amparado de um bom corretor, e ele lhe ajudará a identificar todos pontos. Caso existam outros empreendimentos já entregues pela construtora, busque visitar algum, para verificar de perto a qualidade de acabamentos, e demais itens estruturais, áreas de lazer, etc. Espero ter ajudado! Caso sim, avalie minha resposta.
Como funciona o 6% cobrado pela imobiliária?
Bom dia! A prática correta é retirar a comissão do valor do imóvel, embora algumas imobiliárias façam diferente - somando o valor da comissão ao preço do imóvel, quando o cliente acha caro pagar a comissão. Eu não recomendo essa prática, pois já vi imóveis ficarem encalhados por mais de 2 anos sendo ofertados e nunca vendidos, pelo fato do preço estar acima do valor de mercado. Esses 6% justamente é o preço pago pela eficiência dos profissionais envolvidos em achar o cliente ideal, proporcionar um contrato seguro, fazer verificações de comprador, vendedor, e do imóvel, eliminando assim riscos que possam ocorrer na negociação e prejudicar alguma das partes em valores muito superiores a isso. Em resumo é isso, o imóvel deve entrar a venda pelo valor de mercado, que no caso do seu é 260mil, e 6% desse valor deve ser pago a eles pelo serviço, caso inclua no preço (embora muito comum de se ver) com certeza irá demorar bem mais para vender.
Quais os casos em que preciso pagar ITCMD?
Bom dia, o ITCMD é um imposto pago quando há a transferência de propriedade de um bem, sem um valor de venda associado (por exemplo, em uma venda é pago o ITBI, que tem a mesma finalidade, mas é associado a valor de venda), ambos são calculados de acordo com um percentual do valor desse bem. Haja visto essa distinção, os dois principais casos onde ocorre o pagamento do ITCMD são: 1: Após o falecimento de um ente, os herdeiros dele ao realizar o inventário, para poderem transferir o bem para o nome do(s) herdeiro(s), precisam primeiramente pagar o ITCMD; 2: No caso de doação, onde o bem é fornecido por exemplo de pai para filho, ou entre pessoas de qualquer outro gênero de relação, para poder registrar no nome de quem recebeu a doação, é necessário também pagar o ITCMD. São os dois principais casos e mais recorrentes, mas pelo princípio para haver a transferência da propriedade, qualquer outra situação onde não há valor de venda, paga-se ITCMD, caso contrário, ITBI. Espero ter ajudado!
Venda imóvel herança, como funciona?
Bom dia, não necessariamente, estar negativado e endividado só afetará sua venda se a amplitude e gravidade dessa dívida for grande o suficiente para bloqueio de bens. O principal nessa questão é ver as questões do imóvel e da propriedade dele. Juntamente com o inventário, deve ser pago o ITCMD, e taxas no cartório de registros de imóveis para transferir para o nome do herdeiro. Se você for o único herdeiro, o imóvel estará no seu nome, e certamente qualquer bom corretor ou boa imobiliária irão levantar suas negativas, aí como mencionei vai da magnitude dessas dividas e da possibilidade de bloqueio de bens, se for só cartões de crédito ou parcelas de financiamento vencidas, provável que o cliente opte por comprar ainda assim, desde que esteja tudo correto com as negativas do imóvel, que ele esteja sem empecilho jurídico, ou fiscal, devidamente averbado em cartório. Sobretudo, se você não for o único herdeiro, todos os demais herdeiros terão que concordar e assinar para que a venda ocorra. Espero ter ajudado!
Área de lazer em prédio grande, como saber se é um bom negocio?
Não há como afirmar com certeza, pois depende muito dos hábitos dos moradores das outras unidades (que são centenas), e também da administração dessas áreas de uso comum. Por exemplo, alguns empreendimentos você precisa reservar essas áreas, no entanto, mesmo se forem reservadas, por ser um número alto de unidades, a disponibilidade para acessa-las seria reduzida. Minha sugestão é: Se você gosta de ambientes mais privativos com menor fluxo e quantidade de pessoas (que pela pergunta me aparenta ser o caso), é pegar um empreendimento onde tenham menos unidades disponíveis, caso contrário acabará não usufruindo das áreas comuns por conta do excesso de pessoas. Embora como falei, tudo depende dos outros proprietários, possivelmente eles nem usem tantos essas áreas, mas é um risco estar tudo lotado, além de ser algo menos privativo. Espero ter ajudado!
Como mudar o nome do titular da conta de luz?
Você deve verificar diretamente com a operadora do seu município que fornece a energia na sua casa. Como não sei onde você mora (estado, município) e tão menos a operadora de energia elétrica que distribui em sua cidade, não há como verificar se há um canal online. Algumas possibilitam fazer essa alteração de forma remota, desde que possua dados de documentação tanto da pessoa titular atual, tanto quanto a que deve ser transferido para. Outras, deve ser feito pessoalmente. Observe a sua fatura de energia elétrica, e caso não conste o número de telefone ou site, procure no google, e entre em contato para maiores informações.
Como faço para restaurar um imóvel?
Procure um profissional que atua com isso, preferencialmente um advogado do setor imobiliário, pois sem saber qual o problema do imóvel não há como responder. Precisa saber primeiramente o que está sendo desenvolvido no âmbito judicial (está em inventário? bem bloqueado? processo de usucapião? embargado?) foram apenas 4 exemplos, entre diversos problemas que podem ser. Ou refaça a pergunta, sendo mais específico, como por exemplo "está na justiça por tal motivo" (gênero de processo), assim possibilita uma resposta mais direcionada e certeira. Espero ter ajudado!
Como é feito o aluguel de terreno?
Essa é uma pergunta complexa, pelo seguinte sentido, se é um terreno sem nada construído não será para finalidade residencial nem comercial, certo? Qual seria a finalidade da locação? Se for um terreno rural, que será utilizado para produção (por exemplo, criar gado, plantar algo), o procedimento seria o arrendamento, e para isso será necessário primeiramente a elaboração contratual contendo cláusulas específicas para o trâmite da locação. Seja mais específico explicando qual será a finalidade dessa locação de terreno, assim consigo auxiliar melhor. Espero ter ajudado!
Quando saber se o imóvel não é averbado?
Você precisa solicitar o inteiro teor da matrícula do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis (existe site para fazer a consulta online, no entanto a plataforma aqui do imovelguide não permite colar links, os textos devem ser escritos na própria plataforma), você pode buscar no google, consulta online de matrícula de imóvel, assim conseguirá entrar no site e inserir dados do imóvel para fazer a consulta. Obtendo a matrícula, você deve comparar o que está descrito no documento, e comparar com o que consta no imóvel. Digo de fazer essa comparação, pois ele pode estar por completo não averbado, ou apenas parcialmente não averbado. Em ambos os casos, seja para venda ou compra, será necessário regularizar a averbação para conseguir registrá-lo em nome do novo adquirente, então carecerá regularização. Esta parte foi apenas um adendo, a primeira ensina como verificar, na segunda estou presumindo que seja para finalidade de compra ou venda e já dando as diretrizes do que deve ser feito. Espero ter ajudado!
Como apresentar um imóvel para o cliente?
Boa noite! Sugiro primeiramente fazer um estudo do imóvel, não somente por fotos, vídeos e dados, mas principalmente ir lá visitar. Por segundo ponto, e de extrema importância, faça uma visita ao imóvel antes de levar o cliente (se tiverem moradores vivendo lá, estude apenas o local, como são os cômodos, o edifício e o que consta nele (se for apartamento), como é a vizinhança, comércios próximos. Por terceiro, busque fazer relações do que você identificou de necessidades no seu cliente, por exemplo, (se for casal com filhos, se há escola perto, se tem cães, se há praça para passear, se é um local seguro para as crianças brincarem nas ruas, etc), se forem idosos, se é acessível, seguro de acessos, sem escadas, etc. (na verdade o correto é escolher o imóvel ideal apenas após fazer essa sondagem dos clientes), é muito mais fácil eles fecharem a compra com você, se verem que o imóvel atende essas necessidades, do que apenas pelo valor, por exemplo. Quarto ponto, se o imóvel estiver vazio (sem ninguém morando) no dia anterior a visita, vá até lá, abra para arejar, limpe e organize, passe um bom ar, coisas do gênero, tente tornar essa visita uma experiência agradável, que maximizará sua chance de vender. Após isso, você saberá que o imóvel que você irá leva-los é adequado às necessidades deles, saberá também que no momento da visita o imóvel estará limpo e agradável de se visitar, e conhecerá os cômodos, comércios próximos, enfim, será uma visita "matadora" com grandes chances de venda, basta fazer a visita e mostrar segurança e confiança durante. Torço para que você venda! Espero que tenha ajudado, caso tenha, deixe uma avaliação positiva, se possível. Forte abraço!
Contrato de Exclusividade abusiva, como identificar?
Boa noite! Infelizmente, a autorização de venda é exigida em qualquer contratação de serviços imobiliários de venda, e trata-se de um documento legal (tal qual seria um contrato), onde entram aspectos como dados da imobiliária, do proprietário do imóvel, do imóvel e valor dele, e também da comissão, além do prazo de validade e da condição de exclusividade ou não. Já orientei algumas pessoas aqui no fórum, a optarem pela não exclusividade, e caso optem por ela, fazer em prazo determinado por no máximo 30 dias, afinal esse prazo pode ser renovado caso seja do interesse. O grande erro, foi você ter assinado a autorização de venda, sem ter lido todas as cláusulas deste contrato. Sobretudo, foi um erro maior e desleal, na minha opinião, a imobiliária referida não ter orientado você sobre a cláusula de exclusividade, e o prazo longo que colocaram, que de fato é demasiado extenso e na minha opinião é sim abusivo. Sobretudo, já foi assinado, então, infelizmente não há nada a ser feito, além de pagar a comissão. Caso não houvesse a cláusula de exclusividade, você não precisaria pagar a comissão uma vez que vendeu diretamente sem intermédio deles. E caso o prazo fosse menos extenso, por exemplo 30 dias, seria só aguardar para a venda e caso eles não vendessem você o fazia. Agora resta pagar os 6%, e fica de lição para a próxima, nunca assine NADA sem ler... Espero ter ajudado!
Quais os requisitos para adquirir apartamento?
Bom, presumindo que você tenha o dinheiro para comprá-lo, ou as condições de financiar (no caso renda suficiente para adquirir um financiamento de valor proporcional ao imóvel), basta procurar uma imobiliária ou corretor, preferencialmente busque pessoas com boa reputação. Feito isso, ele lhe auxiliará tanto no processo da escolha ideal de apartamento, que esteja dentro das suas condições financeiras e atenda as suas necessidades, e lhe auxiliará em todas as etapas da verificação do vendedor, do imóvel (se tem problemas na justiça, ou fiscais como impostos em pendência, etc), assim como na contratação de financiamento caso seja necessário. Espero ter ajudado.
Vale a pena investir em casa geminada?
Depende muito da região que você deseja investir, e de como é a demanda e oferta de imóveis nela. Se tiver mais pessoas procurando imóveis do que oferecendo, é uma boa opção pois você conseguirá tanto vender quanto alugar de forma fácil e por um preço justo que compense os valores de construção ou aquisição. Já, se a oferta de imóveis for maior que a demanda, há grandes chances de que encontre dificuldade para alugá-lo ou vende-lo, e caso consiga o valor de locação será consideravelmente inferior quando em comparação com regiões de alta demanda e pouca oferta. Lembra da boa e velha regra de economia, voltada para os preços de mercado, onde tudo depende da oferta e da demanda? Então, também funciona para o mercado imobiliário. Estude o mercado da sua região para saber se vale a pena. Ou refaça a pergunta incluindo qual é a região (estado, cidade e bairro), se fica próximo de universidades ou algo assim, aí dá para ter um parâmetro melhor para responder essa pergunta.
