Como faço para comprar sala comercial direto com proprietário?

Normalmente entrando em contato com o proprietario do imovel.

Tenha muito cuidado a lidar com a documentação.

Entre em contato com o mesmo.

Faça contrato de compra venda, registra o contrato e em seguida vá ao tabelionato para fazer a transferência.

Solicitar as certidões negativas municipal, estadual e federal e fazer a escritura no cartório e depois fazer o registro no cartório de imóveis.

Temque ter acesso a ele e nada te impede de negociar com ele.

Aconselho fazer através de uma imobiliária ou corretor de imóveis.

Primeiro verifique se ele é de fato o proprietário ( peça a certidão de inteiro teor atualizada do imóvel, a certidão negativa de IPTU e entre na Internet e solicite as certidões negativas de débitos ( estadual e federal) pra ver de não está vinculada a algum débito ( hipoteca ou outra alteração) tudo correto, fazer o contrato e transferir o Registro de imóveis pro se u nome), no cartório proprio( onde ele foi registrsdo).