Quais reparos são de responsabilidade do proprietário?

Até onde eu sei são reparos de ordem estrutural do imóvel. Todo o restante pode ser acordado entre as partes.

Vicios redibitorios.

Se o problema é entupimento é despesa de manutenção e o inquilino deve resolver. Se o ralo quebrou e precisa ser trocado ou está muito velho e por conta disso a água não escoa então você deve providenciar a troca. Leve um profissional de sua confiança para verificar o problema. Se for apenas limpeza e desobstrução é o inquilino que deverá pagar. Tudo que está dentro das paredes e pisos e precisar ser trocado é despesa sua, o que for entupimento e pequenos consertos é manutenção do inquilino.

Problemas na rede. Elétrica ou hidráulica, esgoto, telhado, vícios ocultos,. E imperfeições preexistentes são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Portante, se o ralo do banheiro está com problemas, é de sua responsabilidade o reparo.

Tudo que vem a valorizar o imóvel, despesas de manutenção são por conta do inquilino.

Neste caso responsabilidade do proprietário.

Tudo que for estrutural e para funcionalidade do imóvel é de sua responsabilidade. O ralo é de sua responsabilidade pois é estrutural, não é uma coisa que você simplesmente decide que "não quer ou não precisa mais". O inquilino é responsável pelo zelo e uso, manutenção ou substituição de torneiras, pintura, chuveiro, essas coisas assim.

Obras estruturais são de responsabilidade do proprietário, como no caso apresentado.