A quem cabe pagar o IPTU?

Ao proprietário.

Dono do imóvel ou inquilino, caso esteja previsto em contrato.

Pode ser o inquilino.

A obrigação é do locador, porém, a lei do Inquilinato prevê e permite que o locatário pague o IPTU desde combinado e acordado no ato da celebração da assinatura em contrato, o proprietário pode também optar por cobrar o valor do IPTU direto no aluguel e não aceitar proposta de redução de valor, acaba sendo elas por elas.

No caso de venda ou locação?
A resposta é uma só mas casos diferentes com motivos diferentes. IPTU é uma divida do imóvel (propter rem) , sempre, no caso de locação se constar em contrato o inquilino tem a obrigação de pagar. Não significa que a divida vai para o nome do inquilino, o proprietário é quem deve mas pode cobrar do inquilino, inclusive judicialmente. No caso da venda ela deve ser paga antes do termino do tramite de compra e venda, caso não seja ela continua sendo do imóvel e o novo proprietário terá que pagar. Por isso importante constar no contrato de compra e venda de quem é essa obrigação, e, antes do termino do processo deve ser paga caso seja do vendedor a obrigação. Se contar no contrato de compra e venda que a obrigação era do vendedor e mesmo assim ele não pagou, poderá cobrar judicialmente. Paga primeiro e entra com ação contra ele.

O IPTU quem paga a partir da data de locação geralmente é o locatário.

O que diz o contrato de locação Se não disser nada sobre o pagamento de IPTU a responsabilidade será do locador.

Deve ser pago pelo inquilino.