Do que preciso para comprar apartamento direto com dono?

Precisa estar bem assessorado pelo corretor/imobiliária, a menos que saiba exatamente dos riscos e como funciona a diligência prévia, a vistoria, etc e vá , você mesmo, executar estes trabalhos.

Do contato do dono.

Conhecer o dono ou se o imóvel tiver o contato do dono.

Muito cuidado com a documentação.

Verificar a idoneidade do proprietário para saber se ele tem alguma restrição que possa comprometer a venda; verificar se a unidade tem dívida de IPTU e condomínio; verificar se pesam contra o condomínio ações judiciais que possam resultar num rateio a todos os condôminos. Pelos valores envolvidos na dúvida consulte um advogado.

Primeiro de encontrar o imóvel que tem interesse, formalizar sua proposta e esperar que o dono aceite, depois, precisará ter ciência que é por sua conta e risco, poder cair no golpe do falso dono, ou, comprar um imóvel penhorado judicialmente, seja, por dívidas trabalhistas ou por dívidas com união ou credores, outra coisa que precisa saber é que, quem paga a comissão do corretor de imóveis que estará na intermediação para que você tenha segurança em sua compra é o vendedor e não você, outra coisa importante é que, não é dado o desconto de corretagem sobre o valor de venda, então, a escolha é sua e os riscos também.