Porque em bairros antigos e roças parte dos imóveis não possuem escritura?

Amigo, existe hoje até em áreas urbanas as falhas de cartório também, o erro registral, existem imóveis por exemplo em Guarulhos, ABC que não tem registro em lugar algum, muitos pensam que a usucapião é apenas para regularizar compra de posse mas não é, ele serve para criar registro onde não existe, em áreas rurais existe muitos imóveis (sítios, fazendas) que chamamos de hibrídos justamente por causa desta situação.

Por que não foram aprovados ou registrados no cartório ou por que foram vendidos de forma ilegal.

Sim existem muitas diferenças. Muitos imóveis ainda estão no antigo sistema de aquisição por documentos precários chamados "transcrição" visto que abertura de matricula somente ocorre quando se pratica algum ato com o imóvel. Também é comum encontrar imóveis que na época eram negociados por contrato de posse e por ultimo, imóveis que foram separados de áreas maiores fisicamente mas documentalmente não foram regularizados no Cartório. As causa vão desde falta de dinheiro até dificuldade documentais.

Muitas propriedades estão em áreas abandonadas e que não tem acesso a escritura pois ninguém as vezes nem sabe de quem é, por isso é comum apenas a posse do bem.

Porque muitas das terras são fruto de posse precária, em terras da união ou sem a devida regularização no cartório, ou ainda sem o devido processo de usucapião comprovando a regularidade da posse para posterior regularização junto ao cartório, além dos altos custos envolvidos nesta regularização.

Existe sim diferença em imóvel rural ( deve ser inscrito no Incra ) e imóvel urbano ( inscrição no Iptu ). Ambos os casos o bem imóvel , deve ter a escritura pública lavrada e devidamente registrada. Infelizmente muitos são os casos de falta de interesse ou condições para regularização por parte dos possuidores e/ ou Proprietários.

Muitas das terras são frutos de posse precária.