consigo vender o imóvel?

Pode. Mas nesse caso não dará financiamento, tem que deixar isso claro ao cliente.

Só com 100% regularizado.

Vai depender da gravidade desses 4% que faltam.

Sim!

Para vender um imóvel irregular o vendedor precisa diminuir o valor do imóvel porque os bancos não financia imóvel sem estar 100% regularizado.

Não importa se tem 96% ou 1% ,,,,, não existe impedimento de colocar o imóvel a venda, mas, concluir a venda não será possível. Opcionalmente, você poderá fazer um acordo de promessa de compra e venda, onde constará, obviamente, todas as cláusulas referente aos termos ajustados e acordados entre o promissário comprador e o promissário vendedor, sendo uma dela, é que a compra/escritura será realizada em tempo de resolução de 100% dos documentos legais necessários.

Pode ser que este 4% impeça a venda. .

Pode sim enquanto o imóvel estiver sendo anunciado você pode regularizar as demais documentações.