como regularizar imóvel cessão de direitos?

Sem ver os documentos me parece que a situação não é muito simples. É preciso voltar até a última pessoa que consta como proprietário do imóvel e partir dai começar a regularização. Talvez seja o caso de uma ação de usucapião que pode ser extrajudicial mas que não é barata.

Veja bem ter contratar um advogado especializado em direito imobiliário para ver o caso e como proceder.

Se o documento estiver em termos, diretamente no cartório de registro de imóveis, do contrário, precisa avaliar qual necessidade que precisa ser suprida. Contudo, o correto é se dirigir ao cartório de registro de imóveis para dar a entrada no registro, certamente haverá a lista de exigências. Cada caso, um caso. Outro caminho pode ser através de ação fundiária.

Não necessariamente ele precisa fazer, mas judicialmente o proprietário seria o que consta o bem na escritura e matricula. Acontece muito quando ocorre cessão o imóvel fica exposto a má fé da pessoa registrada no bem anunciar e vender mais de uma vez o bem, gerando então transtorno futuro.

Pelo que você fala talvez só usucapião. Aconselho consultar um advogado antes de fechar o negócio.

A regularização é uma sequencia, caso contrário a transferência do imóvel vai continuar pendente, e uma operação de custo baixo, porem se não for feita pode acarretar problemas no futuro caso um dos cessionários venha a falecer.

Do conhecimento o oficial de registro é subsituto tributário e não vai proceder ao registro do ato sem certificar-se do recolhimento do tributo, na prática, não vai se expor com esse ônus.