Quem paga reforma inquilino ou proprietário?

Se for estrutural, o proprietário.

Durante a locação é obrigação do proprietário manter a forma e o destino do imóvel, ou seja, qualquer manutenção ou reforma referente a estrutura será custeada pelo proprietário, paredes, muros, telhados, danos causados por ações da natureza, tudo isso será de responsabilidade do proprietário.

Depende da reforma. E de qualquer forma sem autorização do locador o inquilino não reforma nada.

Proprietário é que faz e era responsável pelas reformas.

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Para devolver as chaves é a inquilino locatário, pois, deverá entregar o imóvel como pegou e constar na vistoria de entrada, se querer reforma para entrar no imóvel, não necessariamente é obrigação do proprietário locador realizar, mas, pode autorizar por escrito a reforma, se der isenção em aluguel, será necessário entregar as chaves no final reformado, pois, será como ele pagou, mas, se fazer a reforma inicial sem abono, poderá devolver sem reforma.

A Lei do inquilinato diz que o proprietário é responsável pela manutenção estrutural e o inquilino responsável pela manutenção do imóvel alugado.