Por onde começo para regularizar meu imóvel?

Aconselho a procurar um advogado, ele vai lhe ajudar, talvez o melhor caminho seja o Usucapião, já que vc mora a mais de 4 anos no terreno. Ou se quiser continuar assim, vá na Prefeitura e acerte o IPTU, mas o melhor é acertar tudo, quanto mais demora pior fica.

Você deve tirar uma certidão no registro e ver quem é o verdadeiro proprietário, se for vivo procurar ele para escriturar para você outro meio é contratar um advogado e fazer um usucapião.

Tudo parte do registro do imóvel, pedir depois pedir alteração do sujeito passivo na devida prefeitura.

Tem vários processos a serem feitos, vá até a prefeitura que eles lhe darão as instruções corretas da sua região, ou contrate um despachante imobiliário.

Para começar a regularizar, com o endereço do imóvel faça uma pesquisa para saber em qual Cartório de Registro de Imóveis está registrada a matrícula. Na matrícula do imóvel você poderá ver qual o proprietário do terreno e assim providenciar a escritura do terreno no Cartório de Notas levando os documentos pessoais das partes e o contrato de compra e venda. Com relação a Prefeitura da cidade para regularizar é necessário verificar quais as condições para regularização. Em cada Prefeitura existem programas de incentivo para regularização dos imóveis, é um processo demorado, mas traz a garantia dos direitos de sua propriedade.

IPTU acerto com a prefeitura. Agora procura um advogado para orientar.

Solicitando as cnds negativas do imóvel dos proprietários com toda essa documentação em mãos levar o cartório para dar entrada no ITBI pago o ITBI após mais ou menos 30 45 dias na entrada no cartório de notas para em registrar e matricular um imóvel.

Em primeiro lugar, vc deverá localizar àquele que é o proprietário legal do imóvel, ou seja, quem possui escritura registrada no cartório de registro de imóveis, para que sejam feitas todas as escrituras do imóvel, é o correto a ser feito e mais seguro.