apto com área não averbada está ' livre e desembaraçado '?

Iniciei o processo de compra de um apartamento onde parte dos valores seria financiado pela cef . fizemos o contrato de compra e venda via imobiliária , pagando o sinal ao proprietário e garantindo a aprovação da proposta e a análise de crédito na cef . quando da avaliação do imóvel foi constatado pelo engenheiro da cef que o apto havia sido ampliado , com a área privativa avançando sobre a área comum , sendo que nada disto havia sido averbado ou regularizado , informação esta que não havia sido passada quando da assinatura do imóvel . diante da falta de <a href="https://www.imovelguide.com.br/calculos/averbacao-imovel" >averbação</a> o financiamento foi negado pela cef , frustrando portanto a compra . em conversa na imobiliária após o ocorrido a proprietária disse que estava ciente da falta de regularização , e que havia inclusive comunicado a imobiliária quando colocou o apto à venda . novamente , só tomei conhecimento da não averbação pelo laudo do engenheiro . gostaria de perguntar se esta falta de regularização do imóvel pode configurar como não cumprimento da cláusula de " imóvel totalmente livre e desembaraçado " por parte dos proprietários . a imobiliária pode ter responsabilidade solidária visto que permitiu e intermediou o processo mesmo sabendo que o imóvel não era passível de financiamento ? obrigado