financiamento de terreno com construção não averbada ?

Não é possível antes precisa regulariza.

A engenharia vai verificar o imóvel e comprovando que esse imóvel está diferente do que consta da matricula vai reprova-lo. Veja bem: quando existe uma pequena diferença na construção alguns bancos aprovam o financiamento mas no seu caso você pretende financiar como terreno um terreno já totalmente edificado. Não acho que consiga.

DeverÁ regularizar toda documentação.

Não o banco não aprova com obra irregular.