Escritura do terreno vale para o imóvel?

Não.

Vale porém se tiver uma construção tem que fazer a averbação da construção.

Sim.

Apenas a escritura de terreno confere a garantia de negociacao e o direito de uso do imóvel pelo novo comprador.

A escritura do terreno não é valida para financiar um imóvel pronto, isso porque o banco entra como se fosse o dono do imóvel, para isso ele só vai financiar o valor se o imóvel estiver regularizado. Precisa pedir na prefeitura junto com a planta o habite-se, após isso precisa averbar a construção e habite-se na matrícula.