O vendedor que deve desmembrar o terreno a venda?

Não é bem o vendedor, e sim o topografo a qual o vendedor deve contratar.

Na realidade ele deveria ter desmembrado antes mesmo de querer colocar a venda uma parcela do lote dele. Não é uma regra, mas ambos podem entrar em um acordo para que no valor do terreno já esteja incluído toda a documentação pertinente ao desmembramento e a regularização.