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Locação / Padrão

Quais os Tipos de Garantias de Locação Imobiliária

Por Bahuan Imóveis Em 14/04/2021

Neste artigo vamos falar um pouco sobre garantias para locação de imóveis, uma tema que gera bastante dúvidas nos locatários e locadores, um tema também bastante amplo na lei do inquilinato.  De acordo com a lei do inquilinato , existem quatro tipos de fiança: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV  -cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.  Entre estas garantias, vou tirar algumas dúvidas, tanto de locatários quanto locadores.  A garantia CAUÇÃO, pode ser bens móveis , imóveis ou em dinheiro. Mas nas garantias com bens móveis e imóveis as mesmas devem ser registradas e documentadas em seus devidos cartórios. Para caução em dinheiro o valor a ser deposito não pode ser superior a três meses de aluguel, está deve ser depositada em uma conta poupança e devolvida ao locatário ao final da locação com juros e correção monetária do valor que ficou rendendo durante o tempo de contrato. Porém, o tal depósito será aberto em conta conjunta do locatário e locador, podendo a garantia ser utilizada para cobrir débitos em aberto do locatário para com o locador.  Está garantia não é muito utilizado, pois o valor depósito é muito baixo caso tenha algum problema durante a locação e caso haja a necessidade de uma ação junto ao judiciário.  Mas é uma garantia valida para quem faz locações de temporada.    Vamos falar agora sobre a FIANÇA, é uma garantia que recai sobre uma pessoa, uma determinada pessoa se torna fiadora do locatário, dando como garantia um bem seu, mas o mesmo se torna o garantidor do pagamento, caso o locatário não arque com suas responsabilidades o mesmo que deverá arcar, podendo inclusive perder seu bem imóvel, mesmo que seja um bem único e destinado a moradia. É uma exceção à Lei nº 8.009/90 ( lei de impenhorabilidade), inserida pela lei do inquilinato.  Então se você está alugando um imóvel com a garantia fiança, para que não haja problemas para seu fiador no futuro, não deixe de arcar com suas responsabilidades de pagamento.  Para os locadores está é uma opção bastante valida, pois além de ter o locatário como garantidor do pagamento, caso tenha algum problema o fiador é responsável pelo pagamento e emprestando seu bem como forma de garantia ao pagamento das obrigações com a locação.    A outra garantia que vamos falar é o SEGURO FIANÇA, está é a garantia ultimamente mais utilizada e que trás mais segurança ao locador e benefícios ao locatário.  A seguradora garante ao proprietário o pagamento de aluguéis, encargos, custa com honorários e danos ao imóvel, quando não pago pelo locatário. Mas vale ressaltar que de extrema necessidade verificar ao informações prestadas no contrato do seguro fiança, na qual se refere às coberturas feitas pela seguradora.  Para o locatário o bom de utilizar está garantia, e não precisar pedir favores a nenhum parente ou conhecido, além de poder utilizar os serviços prestados pela seguradora, como chaveiro, eletricista entre outros.    A última garantia que vamos falar é CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO, ou por alguns chamado de titulo de capitalização.  Nada mais é que fundo de investimento que o locatário faz com valor estipulado em favor ao locador, caso não haja o pagamento de aluguéis o locador pode requerer junto a instituição financeira administradora do fundo, que lhe transfira as cotas para a quitação da dívida.  Explicado sobre garantias, cabe ao locatário e locador decidirem qual garantia é a melhor para ambas as partes.  Valendo ressaltar que existem ocorrências durante a locação, que permite que locador peça a troca de garantia ao locatário, concedendo ao locatário 30 dias para a troca de garantia.  Além dessas informações o locador pode solicitar o pagamento de aluguéis e encargos antecipados, contanto que não exista nenhuma modalidade de garantia sendo exercida sobre o contrato de locação.    Enfim para finalizar, como eu havia dito é um tema bastante amplo que não acaba por aqui, para quem ainda tem dúvidas sobre garantia, vale a pena dar uma olhada nas leis do inquilinato e se respaldar dentro delas.  Uma locação segura e a melhor forma de garantia.             

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Como Funciona o Seguro Fiança

Por Grupo Zurique Em 12/04/2021

Existem diversas exigências que são necessárias para que seja fechado um contrato de aluguel, seja ele comercial ou residencial. Um dos mais conhecidos é o fiador, que funciona como uma espécie de garantia para demonstrar que o locatário possui condições de pagar o aluguel. Para utilizar o fiador como garantia, existem alguns requisitos, tais como: renda superior a três vezes o valor do aluguel, além dos encargos. Além disso, é necessário que o terceiro possua bens em seu nome, pois esse terceiro garante e assegura o cumprimento das obrigações do locatário. Para que uma das propriedades do fiador seja considerada uma espécie de abono da dívida, é necessário que no contrato de locação o fiador seja o caucionante e que, além disso, exista a autorização expressa para o Registro de Imóveis responsável, averbar essa negociação na matrícula do imóvel caucionado. No seguro fiança, uma seguradora ou um banco se comprometem a cumprir as obrigações do locatário, substituindo a figura do fiador. No mercado, existem diversos bancos e seguradoras que oferecem esse tipo de serviço e a documentação para a contratação do seguro pode variar de acordo com os bancos e seguradoras. Importante dizer que o valor pago pelo inquilino, nessa modalidade de garantia, não será devolvido para ele após o término contrato de locação, devido a quantidade de requisitos que um fiador precisa ter, entende-se que a solução mais prática e até mais barata para a proteção do contrato de locação é o seguro fiança. Em alguns casos, essa modalidade pode ser ainda mais vantajosa para o locatário, inclusive oferecer uma cobertura para outros diversos serviços adicionais, além de ser também uma garantia mais acessível, por funcionar como um contrato de seguro convencional, com pagamento mensal. O valor médio a ser pago, anualmente, varia entre um mês e meio e dois meses de aluguel, tornando-se assim uma garantia mais atingível para grande parte da população brasileira, pois o valor do seguro possui a variação de acordo com o perfil do segurado. Como benefício, algumas seguradoras oferecem serviços de chaveiro, encanador, chaveiro e outros. As regras para o uso e a aplicação modalidade de garantia de seguro fiança são regulamentadas pela Lei do Inquilinato para proteger ambas as partes no contrato de locação. Diferente dos demais seguros, embora a contratação dele seja feita pelo inquilino, o segurado é o proprietário do imóvel. Além disso, ele é quem recebe as indenizações correspondentes à apólice do seguro fiança contratado para a locação do imóvel. Em relação a apólice, deve haver somente uma para cada propriedade e as garantias somente serão válidas até o prazo de término de aluguel. Para a contratação do seguro, o locatário terá seu histórico financeiro avaliado, podendo ter sua solicitação negada, dentro dos critérios que cada banco ou seguradora determinam. Importante ressaltar, que o locatário também deverá, obrigatoriamente, apresentar renda mensal, que seja correspondente a três, ou até quatro vezes o valor do aluguel. Apesar de possuírem coberturas simples, alguns seguros cobrem taxas do imóvel que ficam sob a responsabilidade do inquilino, como impostos e condomínio.

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Como Funciona o Depósito Caução no Aluguel

Por Vanderson Ferri Em 09/04/2021

Quem quer alugar um imóvel encontra um dilema muito grande, Qual a forma de garantia que o proprietário vai requerer? Fiador? Seguro Fiança? Título de Capitalização? Caução? Lembrando que Pela lei do inquilinato de número 8.245/1991, diz que é o locador quem escolhe o tipo de proteção locatícia e não o inquilino.  Para Muitos clientes o FIADOR é quase impossível pois poucas pessoas hoje querem se comprometer a ser o fiel garantidor de outro em caso de inadimplência, SEGURO FIANÇA passa por análise pessoal o que muitas vezes negativa a intenção de se adquirir o seguro, TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO ainda não é muito aceito entre os proprietários, já o CAUÇÃO esse sim é bem aceito ainda nos dias de hoje. Segundo a SECOVI-SP no período de 2019 a 2020 o Caução foi a segunda opção de garantia locatícia mais utilizada nos contratos de aluguel de São Paulo, o fiador com 45.5% e o caução com 35.5%. Mas como é utilizado o caução? No momento após a assinatura do contrato deve ser depositado o equivalente a 3 meses de aluguel (em média) em uma conta poupança em nome do inquilino e do proprietário, essa conta não pode ser movimentada sem aviso prévio. O valor depositado ficara em repouso na conta sendo acrescidos os juros de poupança até o final do contrato, (abro parentes para ressalvar que caso haja renovação do contrato o valor continua depositado) esse valor deve ser utilizado ao final do contrato com a seu encerramento pode ser utilizado de 3 formas, a primeira é a devolução ao inquilino com o acréscimo dos juros de poupança, segunda opção é o uso para moradia dos 3 últimos meses sem a necessidade do inquilino de pagar o aluguel para esse período e a terceira opção será o uso para cobrir despesas com a reforma ou troca de algo que foi danificado durante a locação, salientando que todo o uso deve ser acordado entre as partes. 

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Índices Utilizados para Reajuste de Aluguel

Por Grupo Zurique Em 08/04/2021

Sempre que acontece o aniversário do contrato de locação existe um reajuste do aluguel, que é calculado com base em alguns índices da economia brasileira. Esse reajuste é calculado utilizando como base o preço inicial da locação negociado com o proprietário ou diretamente com a imobiliária. O aniversário do contrato de locação é a data na qual o contrato foi assinado. A correção do valor do aluguel é feita com base no preço inicial da locação. Existem três índices que são utilizados no reajuste do aluguel: o IGP-M, o IPCA, e o INPC. O IGP-M, ou também conhecido como Índice Geral de Preços de Mercado é o principal índice utilizado para calcular o reajuste do aluguel. Importante dizer também, que o IGP-M pode sofrer influências muito consideráveis das oscilações do dólar. Ele funciona, como um indicador macroeconômico que demonstra as variáveis agregadas de todo o país, baseando-se em outros três índices: o IPA-M, que é o índice de preços do atacado mercado, o IPC-M, que é o índice de preços do consumidor-mercado e o INCC-M que é o índice nacional de custo da construção-mercado. Por possuir uma diversidade de fatores, observamos a importância do IGP-M, pois é baseado em outros grandes índices que estão relacionados com os gastos diários dos brasileiros. Para você descobrir, como pode calcular o acréscimo do seu aluguel, deverá transformar em numeral o índice do mês, depois multiplicar o valor do aluguel e, por fim, somar. O novo valor calculado valerá por até doze meses, até que seja feito um novo reajuste. Esse índice é calculado pela Fundação Getúlio Vargas, sendo divulgado no final de cada mês. O segundo índice já citado é o IPCA, também conhecido como Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Ele serve para calcular a variação dos preços do mercado para o consumidor final. Além disso, esse índice representa também a taxa oficial da inflação no Brasil, sendo medido mês a mês com base em nove regiões metropolitanas do País, sendo assim, um reflexo do custo de vida das famílias brasileiras que possuem renda entre um e até quarenta salários mínimos. Para chegar nesse cálculo, são levados em conta despesas como moradia, vestuário, alimentação e bebidas, saúde, transporte, comunicação, educação e higiene pessoal. Importante explicar que se por acaso o IPCA sobe, significa que alguns serviços ou produtos terão reajuste de preço e acabaram ficando mais caros. Caso o índice IPCA caia, os preços terão menos aumentos, mas não cairão. Isso apenas ocorrerá quando o IPCA for negativo, causando um fato conhecido como deflação. Enquanto o Índice de Preços ao Consumidor, o INPC, é o menos utilizado. Ele foi elaborado pelo IBGE em 1979 e, atualmente, é utilizado em grande escala pelo Governo Federal. Ele possui como registro a variação do custo de vida das famílias brasileiras com renda, entre um e cinco salários mínimos. O índice INPC, atualmente, também pode ser utilizado como referência de reajustes trabalhistas, pensionários e previdenciários. É importante que você escolha qual o melhor índice para o seu contrato, pois apesar do reajuste ocorrer apenas uma vez ao ano. A variação dos índices mostrados pode influenciar na continuação do contrato de locação, podendo gerar problemas caso você seja o locatário do imóvel.

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Aluguel Caução

Por Grupo Zurique Em 07/04/2021

Para alugar um imóvel, o locatário deve fornecer alguma espécie de garantia ao locador, caso ocorra imprevistos com o pagamento regular do aluguel para que ambas as partes estejam seguras. Dentre os diversos tipos de garantias locatícias, existem a cessão fiduciária de quotas de investimento, o seguro fiança locatícia, a fiança, o caução aluguel, entre outras. O depósito caução ou caução aluguel é uma espécie de garantia na qual o locador, que é o dono do imóvel, pode exigir o depósito antecipado do valor de até três aluguéis. Também é possível que o locatário ofereça como garantia para o contrato de locação, suas propriedades rurais, imóveis residenciais ou até mesmo salas comerciais. Para a utilização do caução aluguel é importante que os termos sejam muito bem descritos no contrato de aluguel, para evitar que ocorram problemas futuros. Para isso, o locador e o locatário precisam entrar em um acordo e decidirem previamente os termos do contrato de aluguel. Quem determina qual o tipo de garantia locatícia será aplicado no contrato de locação é o locador, ou seja, a pessoa que dispõe o imóvel para alugar. Apesar da possibilidade de ser negociada, a forma de pagamento do caução, na maioria dos casos, é feito através de um pagamento à vista de três meses do aluguel, por meio de depósito bancário. O valor depositado deve ser devolvido com juros ao locatário no fim do contrato, razão pela qual é importante que você sempre guarde todos os comprovantes da transação. Importante acrescentar que dentro da garantia de aluguel caução, existem dois tipos de caução locação, que são o caução imobiliário e o caução poupança. A diferença entre esses tipos é de que o caução imobiliário é a modalidade na qual é efetuado um depósito em uma conta bancária e depois devolvido. Enquanto no caução poupança, é um procedimento em que as partes decidem abrir uma conta bancária conjunta, em nome do o locador e do inquilino. Apesar do aluguel caução ser uma ótima opção como garantia de contrato de aluguel, a maior parte da população brasileira ainda prefere utilizar o fiador.  Para utilizar o fiador, é necessário que o terceiro possua bens em seu nome. Esse terceiro garante e assegura o cumprimento das obrigações do locatário no contrato de aluguel. Para que uma das propriedades do fiador seja considerada como uma espécie de abono da dívida, é necessário que no contrato o fiador seja o caucionante e que, além disso, exista a autorização expressa para o Registro de Imóveis responsável averbe essa negociação, na matrícula do imóvel caucionado. No seguro fiança, uma seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, substituindo a figura do fiador, que é um terceiro que participa do contrato de locação. O custo do seguro fiança do contrato de aluguel, geralmente, fica em torno do valor de um aluguel e meio, e o inquilino não recebe de volta o valor desembolsado. Para utilizar o fiador como garantia, existem alguns requisitos, tais como: renda superior a três vezes o valor do aluguel, além dos encargos. Além disso, é necessário que o terceiro possua bens em seu nome, pois esse terceiro garante e assegura o cumprimento das obrigações do locatário. Para que uma das propriedades do fiador, seja considerada uma espécie de abono da dívida, é necessário que no contrato de locação o fiador seja o caucionante e que, além disso, exista a autorização expressa para o Registro de Imóveis responsável, averbar essa negociação na matrícula do imóvel caucionado.

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Direitos e Deveres Das Partes Em um Contrato de Aluguel

Por Grupo Zurique Em 05/04/2021

Para você ter um imóvel alugado é importante conhecer bem algumas diferenças básicas existentes em um contrato de aluguel, para ter mais segurança durante a sua negociação. É necessário ter conhecimento sobre as principais diferenças entre o que significa locador e o que significa locatário, que também é conhecido como inquilino. O locador é o proprietário do imóvel, ou seja, a pessoa que dispõe do seu imóvel para que alguém possa alugar e utilizar ele durante certo período. Enquanto o locatário é a pessoa que está buscando um imóvel seja para utilizar como residência ou como algo comercial. Os contratos de aluguéis possuem classificações em relação ao tempo que serão vigentes as locações para garantirem segurança jurídica e mais proteção para ambas às partes. Essas classificações servem para que as partes saibam quando o contrato de aluguel terá fim. No caso de possuir a classificação de tempo determinado, a renovação do contrato de aluguel, ocorre de maneira automática após a finalização dele, sem que o locatário ou o locador precisem declarar a intenção de continuarem com o contrato vigente, pois isso já fica pré-determinado pela escolha da classificação do contrato. Já quando o contrato possui tempo indeterminado, ele acaba se por acaso o inquilino parar de pagar o aluguel, ou até mesmo alguns outros encargos básicos e pré-definidos no contrato. Para devolver o imóvel quando o inquilino não efetua o pagamento do aluguel, o locatário possui apenas quarenta e cinco dias de acordo com a lei do inquilinato. Já no caso de despejo do inquilino do imóvel alugado ele possui apenas 30 dias para entregá-lo ao proprietário, também conhecido como locador. Enquanto nos contratos de locação sem garantia, o locatário que deixar de pagar o aluguel ou os encargos pode ter que deixar o imóvel em quinze dias. O locador possui o dever de entregar o local em boas condições de uso, além de garantir que o locatário possa usar tranquilamente o imóvel, descrever o estado do imóvel, tanto antes, quanto depois do aluguel. Alguns locadores preferem contratar empresas de vistoria para possuírem laudos sobre o estado do imóvel. O locador ainda tem como obrigação pagar despesas extraordinárias do condomínio, pagar impostos e taxas do imóvel, se o contrato de aluguel não determinar em caso contrário. Já a pessoa que aluga o imóvel, conhecido como locatário, deve ser pontual com os pagamentos de aluguéis, conforme está mencionado no contrato. Informar ao dono qualquer dano ou defeito do imóvel. Entregar ao locador documentos relacionados à cobrança de tributos e encargos condominiais, não poderá modificar o imóvel internamente ou externamente, sem que o locador possua conhecimento e que também tenha sua aceitação por escrito. Importante dizer que na lei do inquilinato, que legisla sobre as relações locatícias, existem descrições de todos os tipos de encargos que precisam ser pagos pelo locador. Que são as despesas ordinárias de condomínio, utilizadas na administração respectiva do próprio condomínio, como o salário de funcionários e todas demais despesas, assim como pagar despesas de telefone e consumos de água, luz, esgoto, gás encanado, internet entre outras, assim como pagar o prêmio do seguro fiança. O locatário tem, ainda, direito de receber um imóvel em bom estado podendo ser indenizado, quando ele faz alguma reforma de locais que não danificou. Além disso, poucas pessoas sabem, mas o locatário tem direito de preferência de venda do imóvel que aluga de acordo com a lei do inquilinato.

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Como Alugar Imóvel com Fiador

Por Grupo Zurique Em 31/03/2021

A fiança é a das formas mais antigas e comuns de garantia locatícia, para os inquilinos que desejam alugar um imóvel, tornando os contratos de aluguéis mais seguros. Os fiadores do imóvel, são aqueles que ficam responsáveis pelos débitos do imóvel, caso o inquilino, de alguma maneira, não possa pagar o aluguel e os demais encargos, trazendo assim mais segurança para o locatário. O inquilino, que está pretendendo alugar um imóvel, com fiadores imobiliários, terá que apresentar à imobiliária no mínimo duas pessoas para serem os fiadores do imóvel. Essas pessoas precisam estar dispostas a assinar o contrato de aluguel, arcarem com as responsabilidades que possam surgir durante o contrato de locação, além de serem os responsáveis pelo abatimento da multa. Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser um fiador imobiliário, desde que tenha uma renda líquida superior a três vezes do aluguel. Com isso também, ao menos, um dos fiadores do imóvel, devem possuir algum patrimônio próprio, sendo de preferência algum imóvel que já esteja quitado e em seu nome. É muito importante saber, que caso o um dos fiadores do imóvel sejam casados, o cônjuge do fiador precisa estar de acordo com a fiança. Também é importante saber além de o cônjuge do fiador estar ciente em relação a fiança, ele também precisa assinar o contrato de locação junto com o fiador do imóvel objeto do contrato de locação. Se por acaso o fiador for uma pessoa jurídica, o contrato social da empresa deverá permitir que a pessoa jurídica se torne um fiador imobiliário. Entretanto, somente o administrador responsável pela empresa poderá assinar o contrato de locação do imóvel em que deseja ser um fiador. Muitas pessoas tem a dúvida se por acaso o fiador pode ser de um estado diferente do que o estado em que está situado o imóvel que será alugado. O único problema  relacionado a escolha de fiadores de outros estados é o processo de assinatura dos contratos, que pode acabar atrasando um pouco. Outra dúvida também muito frequente é em relação à quantidade de fiadores necessários para efetuar o aluguel de um imóvel, se são exigidos dois fiadores obrigatoriamente ou se é possível alugar imóvel apenas com um fiador. A quantidade de fiador depende de cada imobiliária, porém, nas regras existentes no mercado imobiliário exigem que para a locação de imóvel sejam necessários pelo menos dois fiadores.

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Ação de Despejo

Por Lima Em 28/03/2021

A Ação de despejo é uma ação feita para o proprietário de um imóvel alugado tem como  objetivo de  agilizar a desocupação do imóvel, desta forma fornecendo o retorno da posse total do imóvel para seu proprietário, sendo assim o inquilino tem a obrigação de deixar o imóvel, assim liberando o imóvel para que o proprietário coloque para alugar novamente. Uma Ação de Despejo devido a  falta de  pagamento cada vez mais vem sendo menos menos  usada nos últimos tempos.  Os administradores de imóveis são muito exigentes com relação ao cadastro  dos  Locatários e também do cadastro de seus Fiadores ,a ação de despejo é limitada principalmente a casos específicos, principalmente, no descumprimento de contrato. Temos como exemplo algumas situações :  Quando o  Locatório não faz o pagamento do aluguel e seus encargos, não havendo garantias locatícias, no caso em que o proprietário falece e quaisquer pessoas que não são dependentes ficam no seu imóvel, quando o locatório descumpre os termos do contrato firmado; quando o Contrato de locação se encerra e o inquilino não desocupa o imóvel no prazo determinado. Desta forma os Locatários tão tendo surpresas com os administradores  do imóvel que , com menos de quinze dias  de  atraso da prestação do aluguel,  já entraram com  uma ação devido a falta de pagamento da locação desta forma incluindo no debito do Locatário a  multa   os juros e correção monetária. A Ação de Despejo por falta de pagamento de aluguel pode ser ajuizada no dia seguinte do vencimento ao pagamento do aluguel, a partir do momento que é feito a Ação o locatário inadimplente será responsável por todas as despesas decorrente da ação. O Locatório quitando sua divida dos alugueis que estão em juízo,  a locação continuará mantida como se não estive-se nada acontecido, os aluguéis seguinte deverão ser pagos normalmente da mesma forma que eram pagos anteriormente.

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Quais São As Razões Que Causam uma Ação de Despejo?

Por Grupo Zurique Em 26/03/2021

A ação de despejo está fundamentada na Lei do Inquilinato. Apesar de esse assunto parecer complexo, vou lhe explicar um pouco mais sobre como funciona e quais são as suas consequências. Um dos primeiros conceitos que precisa ser explicado é o de denúncia vazia, que é em caso da retomada do imóvel pelo locador após o término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com prazo igual e superior a 30 meses. Quando ocorre denúncia vazia, de acordo com o art. 6º da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir o imóvel, desde que ele notifique o locatário com 30 dias de antecedência. Caso o inquilino se recuse a desocupar o imóvel, o proprietário do imóvel poderá propor uma ação de despejo, para conseguir retomar o imóvel. Outro conceito importante é o de usufruto, que é quando uma pessoa possui o direito de posse, uso, a administração, entre outras coisas, sobre um imóvel de outra pessoa. Quem possui o usufruto é o usufrutuário e caso ele alugue o imóvel e o usufruto seja extinto, o proprietário do imóvel deve notificar o locatário com até 90 dias de antecedência, para que o imóvel seja desocupado dentro do prazo de 30 dias. A lei do inquilinato fala também sobre a possibilidade do proprietário do imóvel alienar ele, ou seja, vender o imóvel que é locado. Nesse caso, o novo proprietário do imóvel pode denunciar o contrato para a retomada do imóvel, com prazo de 90 dias para o locatário poder desocupar o imóvel. Caso o prazo acabe e o locatário do imóvel deseje permanecer no local, é possível que o novo proprietário do local proponha uma ação de despejo, não precisando de nenhuma outra motivação para que isso aconteça. Importante dizer também que se ocorrer à venda do imóvel, se o contrato for por prazo determinado e caso exista alguma cláusula no contrato de aluguel, relacionada a venda do imóvel, o novo proprietário não poderá denunciar o imóvel para a sua retomada, precisando respeitar o tempo de contrato de locação. Existem ainda outras opções, como a ausência de pagamento de aluguel, quando ocorrer à prática de alguma infração legal ou contratual, por mútuo acordo, caso seja necessária à realização de reparações urgentes, que sejam determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a presença do locatário e caso ele se recuse a desocupar o imóvel. Uma dúvida muito comum em relação à ação de despejo relaciona-se ao prazo que leva o processo, principalmente quando pensado à morosidade, além das diferenças relacionadas aos imóveis comerciais e residenciais. A demora varia muito de acordo com a localidade do Tribunal. Na cidade de São Paulo, o tempo médio de julgamento na primeira instância é de seis a doze meses. Já na segunda instância, o tempo de trâmite de um processo pode variar entre oito e doze meses. Em caso de imóvel comercial, existe a possibilidade de obter uma liminar pelo locador. Quando isso ocorre, o despejo poderá ocorrer em até sessenta dias, mas o processo ocorrerá de forma normal até a decisão normal. Quando esgotados todos os recursos necessários, o prazo para desocupação de um imóvel dependerá das circunstâncias em que a ação de despejo estiver. O cenário mais comum atualmente é a ação de despejo que ocorre em razão da falta de pagamento, em que a sentença costuma ser publicada em no mínimo seis meses, com algumas exceções. O tempo que é determinado para a desocupação voluntária do imóvel, contados a partir da intimação da sentença, é de quinze dias. Caso o locatário não desocupe o imóvel de maneira voluntária, o juiz pode determinar um despejo coercitivo do locatário. O prazo mínimo para a formalização da desocupação pode variar entre quarenta e noventa dias, depois de prolatada a sentença no processo. Lembre-se que a ação de despejo deve ser o último dos recursos a ser utilizado, pois ele exige investimentos, desgastes e é moroso, ou seja, torna-se um processo que demora. O ideal é tentar resolver qualquer tipo de contratempos existente através de uma negociação entre o locador e o locatário, para evitar que as partes tenham ainda mais problemas.

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Despejo Extrajudicial o Caminho da Desjudicialização

Por Maria ângela Camini Em 23/02/2021

Desde 1991 a legislação do Inquilinato 8.245/91 sofreu poucas alterações em sua essência. Visando proteger o inquilino, parte mais fraca do contrato, não se cogitava mudanças profundas nas relações locatícias. A modernidade trouxe práticas que exigem que alterações sejam feitas e entre elas a que mais dificulta a locação é a demorada retomada do imóvel pelo locador frente a inadimplência do locatário. Surge então projeto de Lei que visa o despejo via cartório. Está previsto no Artigo 5.º da Lei 8.1245/91 que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Esse despejo pode ser por notificação extrajudicial ou via processo judicial. No despejo extrajudicial o locatário, também chamado de inquilino, deve de forma voluntária desocupar o imóvel mediante solicitação do locador. Descumprida a notificação, o locador, também chamado de senhorio, deverá recorrer à justiça para despejar o inquilino. Uma ação judicial que envolve custas iniciais, demorada e que, no curso do processo o inquilino segue inadimplente e muitas vezes abandona o imóvel. Utilizado muitas vezes para protelar a saída do imóvel locador, torna-se necessário retirar da justiça essa obrigatoriedade de pôr sentença judicial para promover o despejo. Tramita no Congresso Nacional, atualmente aguardando parecer do Relator na Comissão de Defesa do Consumidor e aberto prazo para Emendas, o Projeto de Lei N.º 3399/2020 do Deputado Hugo Leal. Propõe modificar os artigos 66 e 67, com o objetivo de retirar do judiciário o Despejo e a Consignação das Chaves, tornando ambos, extrajudiciais, via Tabelionato de Notas. Até a presente data, o mesmo encontra-se tramitando entre as Comissões. O objetivo do projeto é desjudicializar o despejo nos casos de inadimplência do locatário previsto no artigo 9.º, III da Lei, encurtando e agilizando a desocupação. Justo, do ponto de vista que ações costumam levar mais de 12 meses com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar o aluguel. Conforme o projeto o prazo cairia para no máximo 06 meses o que na minha opinião ainda é muito tempo de espera. Os artigos alterados serão acrescidos de letras, o que me leva a lembrança no saudoso Professor Sílvio Capanema, coautor da atual legislação e meu professor de locações no Instituto Nêmesis, que não via com bons olhos o uso das mesmas, tornando os artigos longos demais e muitas vezes confusos. O que determina o projeto de Lei é: O despejo extrajudicial voa Tabelionato somente nos casos de inadimplência, sendo obrigatório que o locador seja assistido ou representado por advogado.  Realizado exclusivamente pelo Tabelionato de Notas com exigência de Ata Notarial descrevendo as etapas de todo o despejo. Cumprimento rigoroso de prazos sob pena de, em descumpri-los, o locador só possa despejar pela via judicial. Continua o direito ao devedor de purgar a mora(quitar a dívida e suas custas). Todas as etapas do despejo são com prazo determinado para ambas as partes. O despejo forçado será via Oficial de Justiça, onde o Tabelião enviará ao Tribunal de Justiça a solicitação. Ao locatário devedor permanece o direito de contestação ao juiz se algo não estiver correto. No projeto não consta gratuidade para as partes. Os artigos 67-A e 67-B dizem respeito à consignação de chaves pelo locatário, também realizado via Tabelionato de Notas local, com requerimento de Ata Notarial assinada por advogado. O locatário e o advogado, providenciam o contrato de locação, notificação de desocupação escrita, notificação escrita de que tentou entregar as chaves e houve recusa do locador e por fim, notificação via Cartório de Títulos e Documentos assinados por advogado para ser válida a devolução, entre outras obrigações.  No meu entendimento, a Desjudicialização do Despejo e Consignação de Chaves se faz necessário há muito tempo, porém vislumbro a mesma situação do Divórcio e Usucapião Extrajudicial, isto é, favorece a um segmento da nossa sociedade que pode pagar. Não é nada acessível os custos de uma notificação enviada via Títulos e Documentos e também não é acessível, o custo com Ata Notarial e representação por advogado. Entendo que se vamos desjudicializar o Despejo temos que desburocratizar também. Da forma que está, considero o projeto tão burocrático quanto utilizar a justiça, apenas mais rápida que está, mas não menos demorada.  Aluguel e taxas são previstos em contrato, bem como os juros, a multa em mora, a multa por infração e a correção. Não bastaria apresentar o contrato com a planilha de cálculo, notificar o locatário para purgar a mora da mesma forma que é realizado no Cartório de Protesto?  A maioria dos locadores vive do aluguel ou o usa como complemento de renda e não irá dispor dos valores iniciais a serem pagos ao cartório para o despejo. O locatário ainda terá a opção de evitar tudo isso, desocupando voluntariamente o imóvel. Vislumbro ser este o objetivo principal do projeto, fazer com que o inquilino já em situação de inadimplência, desocupe o imóvel voluntariamente, evitando o excessivo aumento da dívida. Lembrando que, pela via judicial as partes têm direito a justiça gratuita, o que permite ao locador a esta acessar, pois o projeto de lei em nenhum de seus artigos determina que o despejo seja exclusivamente extrajudicial. Muitas análises ainda devem ser feitas, inclusive em relação à segurança jurídica. Quem acompanha processos de despejo por falta de pagamento sabe ser comum erro de cálculo por parte de quem não sabe fazer cálculo, abuso de multa e juros, honorários excessivos seguidamente reduzidos pelo juiz, entre outras situações desfavoráveis. Concluo perguntando se, além de desjudicializar, não está mais na hora de desburocratizar, porque o que também atrapalha nosso país é o excesso de burocracia. Seis meses ainda é muito tempo, mas bem menos do que muitos locadores esperaram para reaver seus imóveis. Acredito que possa ser aperfeiçoado porque no formato que está a justiça continuará sendo muito utilizada.  Até a presente data de 02/12/2023 a tramitação do projeto continua mais lenta que a maioria das ações judiciais de despejo. Avança pelas comissões, alguns substitutivos foram aprovados e outros negados, mas ainda longe de uma aprovação.