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Armadilha Financeira: Comprar Imóvel com Condomínio Atrasado

Por Luiz Carlos S O Em 22/02/2023

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes que uma pessoa pode tomar. É uma grande aquisição e um investimento que deve ser pensado com cuidado e atenção. No entanto, nem sempre a compra de um imóvel é um processo fácil. Comprar uma propriedade que tenha dívidas de condomínio pode ser uma grande armadilha financeira, o que pode levar o comprador a ter grandes problemas no futuro. Muitas vezes, ao comprar um imóvel com condomínio atrasado, os compradores não têm consciência das dívidas que estão assumindo. Na maioria dos casos, as dívidas de condomínio são um passivo do imóvel, e a responsabilidade por elas passa para o novo proprietário. Portanto, ao comprar uma propriedade com dívidas de condomínio, o comprador deve estar ciente de que essas dívidas passarão a ser de sua responsabilidade assim que a transação for concluída. Existem vários problemas que podem surgir ao comprar um imóvel com condomínio atrasado. O primeiro é que o comprador pode ter dificuldades para financiar a compra. Os bancos e outras instituições financeiras geralmente não concedem empréstimos para a compra de imóveis com dívidas de condomínio, pois isso aumenta o risco de inadimplência. Além disso, como as dívidas de condomínio podem ser muito altas, o comprador pode acabar assumindo uma dívida que não é capaz de pagar. Isso pode levar a uma situação em que o comprador é forçado a vender o imóvel por um preço muito abaixo do valor de mercado, apenas para se livrar das dívidas. Outro problema com a compra de um imóvel com condomínio atrasado é que o comprador terá que pagar pelos atrasos do antigo proprietário. Se as dívidas de condomínio não foram pagas, o condomínio pode acionar judicialmente o comprador para que o mesmo seja obrigado a cobrir essas dívidas, e o comprador terá que pagar pelos atrasos do antigo proprietário. Outro problema que pode surgir é que, se as dívidas de condomínio não forem pagas, o condomínio pode entrar com uma ação judicial contra o proprietário para cobrar as dívidas. Isso pode levar a custos legais adicionais para o comprador, além das dívidas de condomínio que ele já assumiu. Para evitar esses problemas, é importante que os compradores façam uma verificação completa do histórico do imóvel antes de fazer a compra. Eles devem obter uma cópia das atas de assembleia, dos balancetes e dos boletos de condomínio, e verificar se há dívidas pendentes. Se houver dívidas, os compradores devem negociar com o vendedor para que as dívidas sejam pagas antes da transação ser concluída. Outra opção é incluir uma cláusula no contrato de compra e venda que estipula que o vendedor é responsável por todas as dívidas do condomínio até a data da transferência da propriedade. Dessa forma, o comprador pode ter certeza de que estará se isentando de dividas anteriores a negociação de compra do imóvel.

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Área Comum de Uso Não Permitido ou de Acesso Restrito

Por Jotta Junior - (22) 99277-2357 Em 21/02/2023

Áreas comuns,  que não se pode usar? Entenda neste artigo quais são as áreas comuns de um condomínio que não possuem uso ou acesso permitido aos moradores. Antes de tudo vamos entender o que são as áreas comuns. São os espaços do condomínio utilizados  por todos os moradores.  Ou seja,  os  locais como salões de festa, quadras de esporte, espaço gourmet, churrasqueira e  outros. Como o próprio nome diz,  área comum são áreas  compostas pelos espaços que todos os moradores podem utilizar. Estas áreas geralmente são: Churrasqueiras; Salão de festas; Playground; Quadras poliesportivas; Bicicletário; Academia; Elevadores; Garagem; E outros espaços de uso compartilhado. As áreas comuns, podem ser utilizadas por todos os condôminos, e todos podem usar cada um destes locais  igualmente. O que poucos sabem é que existem áreas que são consideradas áreas comum, onde a utilização não é permitida para os moradores. Neste artigo vamos abordar algumas áreas que embora sejam comuns, elas não são de uso permitido para os condôminos, ou possuem seu acesso restrito. É  importante  entender  que em toda área comum,   prevalece  a vontade coletiva sobre o interesse individual. No Regimento interno do condomínio, normalmente versa as regras que norteiam a utilização destes espaços. Mas quais seriam a áreas comuns de um condomínio onde o condômino não pode utilizar? Estas áreas são os espaços normalmente utilizados para a guarda de equipamentos ou o estoque de insumos e material de limpeza ou manutenção do próprio condomínio. Um outro espaço comum de acesso restrito são os vestiários e refeitórios de funcionários do próprio condomínio, área de administração ou controle de imagens internas e outras dependências que embora sejam juridicamente consideradas de uso comum, possuem acesso restrito aos condôminos. As lixeiras ou compartimentos para armazenamento de lixo, são áreas igualmente comuns, bem como os espaços destinados para os quadros de energia e registros de gás ou água. As regras definidas para a utilização dos espaços internos de um condomínio, são votadas em assembléia e sempre vai valer a opnião da maioria. É preciso entender que para viver em condomiínio é preciso  respeitar o espaço do outro para que se possa viver  de forma harmoniosa e feliz.

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Área Comum, o Que Pode e Como Funciona?

Por Jotta Junior - (22) 99277-2357 Em 21/02/2023

São muitas as dúvidas de que quem vai morar em  condomínio  sobre as regras de  utilização da área comum. Mas afinal de contas o que é área comum? As áreas comuns são os espaços do condomínio usados por todos os moradores.  Ou seja, são locais como salões de festa, quadras de esporte, espaço gourmet e churrasqueira, entre outros ambientes. Como o próprio nome diz a área comum,  é uma  composta pelos espaços que todos os moradores podem utilizar. Estas áreas geralmente são: Churrasqueiras; Salão de festas; Playground; Quadras poliesportivas; Bicicletário; Academia; Elevadores; Garagem; E outros espaços de uso compartilhado. As áreas comuns, podem ser utilizadas por todos os condôminos, e todos podem usar cada local igualmente. O  importante é entender  que nessas áreas  prevalece  a vontade coletiva sobre o interesse individual. No Regimento interno do condomínio, normalmente versa as regras de utilização para cada local de uso  comum. Em casos de dúvidas ou divergências  é sempre bom  consultar o Regimento Interno para fazer o melhor uso destas  áreas comuns. São muitas as dúvidas quanto a  utilização da área comum. O importante é ter como base que este espaços são para lazer, entretenimento, esporte, etc... com o objetivo de promover qualidade de vida para todos. As áreas comuns são  espaços do condomínio utilizados  por todos os moradores.  Pórém mesmo sendo de uso comum, algumas destas áreas poderão mediante agendamento prévio, se tornar de uso restrito e isso deve ser entendido e respeitado por todos.  Ou seja, são locais como salões de festa,  espaço gourmet e churrasqueira, entre outros ambientes.  Que podem ser reservados e utilizados pelo condomino e seus convidados de forma restrita em horário previamente definido e informado aos demais. Mesmo tendo a exclusividade de uso de uma área comum, é preciso que o condomino tenha cuidado com todo o mobiliário e equipamento disponibilizado é preciso orientar seus convidados quanto as regras de convivência quanto a circulação nas demais áreas, o volume de som e etc. Como o próprio nome diz a área comum,  é uma área composta pelos espaços onde  todos os moradores podem utilizar.  E para que a vida possa ser harmoniosa e feliz é preciso saber respeitar estes espaços e entender que para se ter direitos é necessário  cumprir com os  deveres.  

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Locador ou Locatário? Quem Deve Pagar Pelas Reformas?

Por Luiz Carlos S O Em 27/01/2023

Locador ou Locatário? Quem deve pagar pelas reformas do condomínio? Manter um condomínio em bom estado é uma tarefa que envolve muitas despesas, incluindo reformas e manutenção. A questão é quem deve arcar com esses custos: o locatário ou o proprietário (locador)?   A resposta é que o proprietário é o responsável legal pelo imóvel e, portanto, é quem tem o direito de usufruir dele e deve arcar com as despesas do condomínio, incluindo reformas. No entanto, é comum que esses custos sejam repassados para o locatário através do aluguel.  A lei estabelece que é responsabilidade do proprietário arcar com as despesas do condomínio, incluindo reformas. Isso se deve ao fato de que o proprietário é o responsável legal pelo imóvel e, portanto, é quem tem o direito de usufruir dele. No entanto, é comum que esses custos sejam repassados para o locatário através do aluguel. Isso é justo, já que o locatário também usufrui do espaço compartilhado e deve contribuir para sua manutenção e reformas.  É importante destacar que, mesmo que o locatário não seja o responsável legal pelo imóvel, ele ainda é responsável pela conservação do mesmo durante o período de locação. Isso significa que ele deve contribuir para as despesas de manutenção e reformas do condomínio, desde que essas sejam justas e razoáveis. Isso é estabelecido no contrato de locação, que deve conter uma cláusula específica sobre essas despesas. Se não estiver presente, o locatário não tem obrigação de arcar com esses custos. No entanto, se o contrato estiver em dia e essas despesas forem justas e razoáveis, o locatário deve contribuir para elas.  É importante que todos os envolvidos estejam cientes dessas responsabilidades e que haja uma comunicação clara e aberta sobre esses assuntos. O síndico e o conselho do condomínio devem ser transparentes sobre as despesas e as reformas planejadas, e os moradores devem ser consultados antes de qualquer decisão importante ser tomada. Isso garante que todos contribuam para a manutenção e reformas do condomínio, e que essas sejam justas e razoáveis.  Além disso, é importante que o condomínio tenha um fundo de reserva para lidar com eventuais reformas e despesas inesperadas. Isso garante que o condomínio esteja sempre preparado para qualquer emergência e que as despesas sejam cobertas imediatamente. 

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Dúvida no Oitavo Oficío Registral de Imóveis do Rj

Por David Bresciani Dos Santos Em 01/06/2022

DÚVIDA NO OITAVO OFÍCIO REGISTRAL DE IMÓVEIS DO RIO DE JANEIRO David Bresciani dos Santos   RESUMO Este artigo tem como escopo analisar brevemente um caso concreto a respeito de uma escritura de compra e venda, um serviço registral de móveis, e mostrar a importância de fazer os serviços conforme a lei. As normas legais em vigência, por diversas vezes, precisam ser interpretadas e confrontadas pelos senhores oficiais dos registros competentes com expertise empresarial: de um lado, um agente que somente faz o que a lei permite; do outro, um em que tudo que não é defeso em lei lhe é permitido. Nesse extremo das relações, está o consumidor final, a pessoa simples de entendimento, que precisa se valer de serviços especializados,  para lograr êxito em suas questões pessoais, para lhes auxiliarem nos contratos sinalagmáticos de compra e venda. O Código Civil trata que, em não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo no país. Desse importante diploma legal, obtemos duas características importantíssimas para as transações imobiliárias: a publicidade, para que todos saibam o que está acontecendo, e o conhecimento pelos entes estatais das transferências de propriedade, para que possam, através de impostos, como o Imposto de Transferência entre Bens Imóveis, o conhecido ITBI, dar a devida legalidade ao ato praticado entre pessoas físicas e jurídicas nas transações, visto que uma escritura pública é lavrada perante um estabelecimento privado com pagamento em forma de emolumentos ou custas, por um oficial aprovado em concurso público de mais alto rigor, de provas e títulos, para desempenhar funções ou atos delegados pelo Poder Público. Palavras-chave: Escritura de Compra e Venda, Cartório, Averbação, Dúvida, Corregedoria de Justiça 1 INTRODUÇÃO “Podemos compreender que o direito deve sempre buscar desempenhar a melhor interpretação tendo em vista almejar a ‘melhor luz’.” (DWORKIN) Os cartórios e serventias de registro onde são desempenhadas atividades de registros sob delegação do Poder Público desempenham função primordial para a segurança jurídica e publicidade dos atos praticados nas transações imobiliárias, em específico no 8° Serviço Registral de Imóveis, onde podemos, a partir de uma caso concreto, ter melhor conhecimento de como é importante para o cidadão praticar seus atos em conformidade com a lei, pois é essa mesma lei que vai lhe socorrer em determinado lapso de tempo, quando tudo der errado, assessorados ou não na hora do ato. O serviço extrajudicial em questão é instruído e fiscalizado permanentemente pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro de acordo com os diplomas legais, mantém o cartório atualizado por meio de um sistema complexo especializado que se desdobra em vários e perfeitos mecanismos de aperfeiçoamento e controle das serventias extrajudiciais em sua área de jurisdição. Um deles é a Corregedoria de Justiça, mantendo, assim, estrutura administrativa de todo um sistema pautado em leis e normas correlatas harmônicas entre si. Nos casos de conflito de diploma, pode o cidadão que uma vez optou por ter a lei como sua companheira nas conquistas de seus objetivos recorrer a este para lhe dirimir as questões mais complexas que possam surgir no decorrer do negócio jurídico perfeito e sem mácula, sendo realizado em estrita observância da lei. Assim, proteger o cidadão comum de boa-fé que, por desconhecer certos aspectos de leis e normas, muitas vezes, é prejudicado por praticar seus atos em vigor de uma norma que, logo em seguida, é considerada ilegal. Porém, aos que se valem da lei como uma importante aliada, esta nunca dorme a favor daqueles que a buscam.  2 A CGJRJ: BREVE CONCEITO Corregedoria Geral de Justiça, sob o comando do Corregedor-Geral de Justiça, empossado pelo Tribunal Pleno, composto por 180 Desembargadores que o elegem para um mandado de dois anos, sendo permitida uma recondução. É um órgão de planejamento, supervisão, coordenação, orientação e fiscalização das atividades administrativas e funcionais da primeira instância do Poder Judiciário. É administrada juntamente com oito juízes auxiliares. Acaba, assim, com suas funções administrativas definidas, por enviar aos cartórios normas, orientações, como a veiculada em 13/12/2009 na Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça do estado do Rio de Janeiro, que trata em seu artigo 646. É vedado o registro de títulos de alienação de fração de terrenos que caracterizem o descumprimento do art. 52 ou que desatenda ao art. 53, ambos da Lei 6.766/79, ou que caracterizem a vinculação de fração ideal a unidades autônomas, sem o registro do memorial de incorporação pelo serviço competente. E, ainda, em seu artigo do mesmo provimento, 647, diz: os Oficiais de Registro de imóveis são obrigados, sob pena de falta disciplinar, a fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio cível, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e burla a lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes na matrícula. 2.1    OITAVO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS      2.1.1 Apresentações de Escritura e Negativa Manter a ordem dos atos praticados pelas serventias que estão debaixo da tutela do Estado, por meio do Poder Judiciário. Decorre de lei constitucional em seu artigo 236, parágrafo I, da Carta Magna, trazendo a seguinte redação: Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registros e seus prepostos, e definirá a fiscalização de seu atos pelo Poder Judiciário. Pois bem!Neste estrito de suas funções, o Sr. Oficial do 8° Serviço Registral de Imóveis recebeu no dia 23/10/2019, por meio do protocolo, pedido de averbação de uma escritura pública junto à matrícula de imóvel localizado em sua circunscrição, de natureza de compra e venda. Após o período dado pela lei, o Sr. Oficial reportou as seguintes exigências na pesquisa de status de protocolo: a presente venda contraria os dispositivos dos artigos 646 e 647 do provimento nº 12/2009 da Corregedoria Geral de Justiça do RJ (averbar a construção e registrar a instituição de condomínio edilício). Ao receber a primeira negativa, o apresentante anexou traslado de certidão de Convenção de Condomínio registrada no 5° Ofício de Niterói em 07/08/2001, conforme Lei 6.015/73, em seu artigo 127 inciso VII (facultativo de quaisquer para sua conservação). 2.2 A ESCRITURA Lavrada pelo 17° Ofício de Notas da Capital na seguinte forma: aos vinte e sete dias do mês de outubro do ano de dois mil e um, compareceram perante o substituto, na travessa do Ouvidor, n° 17-A, Centro do Rio de Janeiro, dois alienantes médicos, com o intuito de transferir fração do terreno para outra médica. Em razão disso, foi relatado ao Sr. escrevente e apresentados documentos que comprovavam serem os legítimos donos, possuidores do imóvel  sob a matricula 86542-2DF-2-59 do 8° Serviço Registral de Imóveis, e, segundo, que o imóvel a ser fracionado foi havido por escritura pública lavrada no mesmo cartório onde se encontravam para fazer a presente venda, no livro n° 5113, fls 115, Ato n° 041, em 07/01/1997 e registrada no Oitavo Ofício de Registro de imóveis em 07/031997. Sendo assim,  vendida a fração de 0,019119 da totalidade do terreno por R$ 3.000,00 (três mil reais) e que a presente Compra e Venda foi celebrada ad corpus e, ainda, conforme consta na escritura, que os outorgados celebraram contrato com determinada empresa de engenharia, bem como o Instrumento Particular de Convenção do prédio de uso exclusivo destinado a consultórios a ser erigido com recursos próprios, e quando pronto se denominaria Clínica Médica, com o objeto do projeto n° 02/305409/98. Conforme Estatuto da Convenção em epígrafe, foi pago o Imposto de Transmissão devido no valor de R$ 452,89 pelo adquirente através da guia n° 610966, na data de 27/10/1999. As certidões fiscais e enfitêutica ficariam arquivadas no referido cartório e as custas no presente ato seriam de R$ 259,44, recolhidas em talonário próprio, acrescidas de 20% devido ao Estado no valor de R$ 51,88, conforme Lei Estadual 713/83, acrescidas ainda de Mútua dos Magistrados, Caixa de Assistência do Ministério Público, Caixa de Assistência dos Membros da Assistência Judiciária do Estado, conforme Lei 489 de 19/11/1981 no valor de R$ 3,47, Acoterj R$ 0,07, conforme Lei n° 590 de 26/10/1982 e distribuição no valor de R$ 2,59.No intuito de dar continuidade ao registro foi relatado pelo apresentante as exigências feitas pelo Oitavo Ofício a proprietária que não conseguiu por meios próprios junto aos outros condôminos cumprir as exigências e perdendo assim o prazo de cumprimento. 2.3 SEGUNDO PROTOCOLO Foi entregue novamente o pedido de averbação de escritura em 27/04/2020 com documentos que comprovavam o IPTU predial junto à Prefeitura do RJ e a certidão de ônus reais do referido imóvel. Constam 21 escrituras averbadas aproximadamente, lavradas nos cartórios dos ofício do 11º, 12º e 17º, este último, com a maioria absoluta das feituras, em estudo apurado após o prazo da Lei, foi novamente indeferido o pedido, mesmo apresentando a certidão de ônus da matrícula 86542-A, com o devido acolhimento das escrituras de Compra e Venda de forma e especificidades exigidas em Lei, já tendo acolhido várias vezes os documentos similares ao apresentado, a palavra final foi a Negativa. 3    ABNUÊCIA DO APRESENTANTE                Convencido de que tal ato está em desacordo com a Constituição Federal em seu artigo 5º caput, Todos são iguais perante a Lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no país a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, e no inciso XXXVI – A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito, e a coisa julgada. A cliente, após ter realizado todos os feitos em cartórios de títulos e documentos, ter dado publicidade, recolhido as custas e emolumentos, acreditou, assim, ter cumprido todos os requisitos que a Lei solicitava, conforme o número de escrituras lavradas e devidamente averbadas. 4    OFÍCIO             Acolhido o pedido, então, o Oficial, com fundamentação por parte do apresentante, iniciou procedimento administrativo com o intuito de remeter a escritura ao juízo competente para apreciação do Magistrado da Vara de Registros Públicos da Capital, em que foi prenotado o título com os seguintes dizeres na página 01, segundo parágrafo: fiz a remessa por ter dúvida em proceder ao registro pretendido, de acordo com as razões que seguem em apenso aos referidos documentos; página 02, segundo parágrafo: encontra-se prenotado sob o número 824455 o requerimento de registro supradescrito, referente ao lote descrito e caracterizado na matrícula 86542-A dos assentamentos desta Serventia Registral, referente à fração de 0,019119 do terreno da Rua Guarapari, onde existiu um prédio n° 41, Freguesia de Irajá, nesta Cidade; e terceiro parágrafo: quando o requerimento foi submetido ao exame, nos termos dos arts. 408,XIII c.c 431, parágrafo 4° c.c 433, todos da CNCGJRJ - Parte Extrajudicial, esta serventia formulou exigências descritas adiante, as quais o interessado afirmou não ser capaz de superar, levando-o a requerer a suscitação de dúvida. 5    IMPUGNAÇÃO             Na página dois, nos terceiro, quarto e quinto parágrafos, foram levantados os seguintes argumentos: em observação ao art. 108 do CC, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos, ao dizer “não dispondo a lei em contrário”, o legislador estabeleceu, como regra nestes negócios imobiliários, o instrumento público, título que foi devidamente apresentado pelo suscitante ao 8° Registro de Imóveis para comprovar a aquisição do bem imóvel. Insta esclarecer que o bem vendido pelo preço de R$ 3.000,00 (três mil reais), pago integralmente em 27/10/1999, cujo valor do salário mínimo nacional era de R$ 136,00 (cento e trinta e seis reais) naquele ano e realizado o pagamento do ITBI na mesma data, como já mencionado o valor anteriormente por meio da guia DARM 610966, que ficou arquivada no 17° Ofício de Notas da Capital. Página 03, parágrafos primeiro (com tudo, a proprietária deixou de registrar a fração ideal do seu terreno no 8° Serviço Registral de Imóveis, por entender que apenas a escritura pública lavrada era suficiente para oficializar sua propriedade), segundo (após lavrar a escritura, a proprietária acreditou já ter atendido aos requisitos legais, presumindo válido e perfeito o negócio jurídico que originou o título registrado), terceiro (de acordo com o ordenamento positivo até o ano de 2008 [antes da entrada em vigor do atual Provimento CGJ n° 12/2009] era possível o registro do título de compra e venda, à vista dos que foram devidamente registrados no respectivo registro até novembro do ano descrito, não caracterizando assim qualquer fraude ou fuga às normas legais que regulam o parcelamento do solo) e quarto (na cláusula sexta da referida Escritura, consta de forma expressa que a construtora ergueria um condomínio composto por 05 pavimentos, com 10 salas por andar, destinado à área da saúde, atualmente em funcionamento com inscrição na Receita Federal). 5.1    FUNDAMENTAÇÕES JURÍDICA Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça do estado do Rio de Janeiro (Parte Extra Judicial) nº 12/2009 conforme segue:Art. 649 Inconformando-se, o apresentante do título levado a registro com a negativa do Oficial em registrá-lo poderá solicitar ao Oficial que suscite dúvida ao Juízo competente, visto que há irresignação total da negativa emitida pelo suscitado, impugnando-se, desde já, todos os tópicos exigidos pelo Oficial de Registro. Ademais, todas as exigências são impossíveis de ser cumpridas unicamente e exclusivamente pela proprietária, tendo em vista tratar-se de um condomínio.Art. 198 da Lei de registros públicos – caput. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte. 6    CONCLUSÃO Com a abertura de ‘Dúvida’, foi instaurado o processo com parecer dado pelo Ministério Público, impugnação do apresentante, aduzindo que: (i) a outorgada compradora, após lavrar a escritura de compra e venda, acreditou ver atendidos os requisitos legais referentes à negociação imobiliária; (ii) com base no princípio tempus regit actum, o ordenamento vigente até o ano de 2008 possibilitava o registro do título de compra e venda de fração ideal de imóvel, à vista dos diversos títulos que foram devidamente registrados no 8° RGI, não caracterizando qualquer fraude ou burla às normas legais,  que regulam o parcelamento; (iii) conforme estava previsto na cláusula sexta da escritura de compra e venda, a construtora ergueu um condomínio edilício composto por 5 pavimentos, 10 salas por andar, destinado exclusivamente à área da saúde; (iv) a Prefeitura está ciente de toda a situação e adotou as  providências cabíveis. Sem oposição ao pedido formulado pela parte interessada.Até o fechamento deste artigo, por motivos de força maior em decorrência do surto de Covid-19, ainda não havia sido emitida decisão do Magistrado Da Vara De Registros Públicos.    FONTES Lei 6.956/2015 dispõe sobre a Organização e Divisão do Judiciário no estado do Rio de Janeiro. Art. 2 competência do tribunal Pleno. Via internet na página do TJ. Arts. 21 a 23 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, atribuições do Corregedor-Geral de Justiça. Via internet na página do TJ. Lei de Registros Públicos 6.015/73, Arts. 127 inciso VII, 198 caput, 646 caput, 647 caput, 649 caput. Site da Câmara dos Deputados em PDF. Constituição Federal de 1988. Art. 5, inciso XXXVI; Editora Rideel, 25 edição, 2019,  p. 14, Anne Joyce Angher. Constituição Federal de 1988. Art. 236 parágrafo I, Editora Rideel. 25 edição. 2019, p. 141, Anne Joyce Angher. Código Civil. Art. 108 Escritura Pública.  Editora Rideel. 25 edição. 2019,  p. 230, Anne Joyce Angher. Protocolos 817582 data de 23/10/2019, 824455 datas 16/03/2020 do 8° Serviço Registral de Imóveis. Escritura de Compra e Venda lavrada no 17º Ofício de Notas da Capital no livro 5762, fls 025, ato 015 em 27/10/1999.   Protocolo 17426, recibo 2703/2019, livro 5762, folha 25; desarquivamento de ITBI, entrega em 30/10/2019 pelo 17° Ofício de Notas da Capital. Cartório do 5° Ofício de Niterói, Instrumento de convenção do imóvel da Rua Guarapari n° 41. Certidão de Ônus Reais 19/032261 pelo 8º Serviço Registral de Imóveis, em 10/09/2019 Inscrição Fiscal Imobiliária na Prefeitura do Rio de Janeiro 0.215.318-7. Comunicado de Alteração de Titularidade na Prefeitura do RJ, N° 09016718 gerado em 19/10/2019.  Receita Federal, CNPJ do prédio 04.663.289/0001-80.Suscitação de dúvida. Ofício N° 800/2020-OF. Rio de Janeiro 05/05/2020 emitida pelo Oficial do 8° Serviço Registral de  Imóveis. Processo na Vara de Registros Públicos da Capital com o N° 0093297-58.2020.8.19.0001Parecer do Ministério Público na página 110 e 111 no processo aludido. DWORKIN, Ronald. O Império do Direito. Tradução: Jefferson Luiz Camargo. São Paulo: Martins Fontes, 1999.

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Nbr 16747/2020

Por Paulo Rodrigues De Moura Em 15/09/2021

Em 2020 houve por partida Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT a publicação de uma nova norma técnica, como sabemos é uma referência nacional,mas é uma associação privada. A norma em questão e a de número 16.747/2020 que tem como objetivo a Inspeção Predial o que é bom para a sociedade como um todo. A questão é como muitas pessoas que prestam consultoria técnica se posicionam sobre muitas normas técnicas, isso também incluí profissionais de outras áreas.  Profissionais da engenharia e arquitetura prestam serviços técnicos para ABNT e estão usando da credibilidade da associação para ultrapassem seus respectivos direitos de atuação no mercado de trabalho, inclusive tem até uma representação no Ministério Público cuja autoria é um engenheiro eletrotécnico, porque a norma em um dado momento definia apenas engenheiro civil e arquiteto como os únicos profissionais qualificados para exercer a atividade de Inspetor Predial, isso vai contra as atribuições profissionais, uma vez que os únicos profissionais técnicos habilitados e qualificados para a parte elétrica são o engenheiro eletrotécnico, técnico em eletrotécnica e o mecatrônica engenheiro e arquiteto tem na sua grade curricular pouco mais ou pouco menos de 100 horas aulas de elétrica.  Conforme a Constituição Federal o exercício da atividade profissional é livre e deve ser conforme a lei,ou seja quem define a atividade profissional é o governo federal e não a ABNT e menos ainda conselho de classe, conselho de classe atua apenas sobre as atividades profissionais dos seus respectivos associados ,no exercício da sua profissão.  Não há legalidade quando a norma cita a atividade de Inspetor Predial e define que só pode ser engenheiro e arquiteto os únicos profissionais qualificados para este fim isso é muito pequeno para o CREA/CAU e leva ao descrédito a ABNT que tem sido usada apenas para publicar estas normas, isso não acontece por exemplo com as normas internacionais que a ABNT tem apenas o direito de traduzir comercializar,não há ingerência dos conselhos acima citados. Fica claro que o objetivo é excluir os demais profissionais técnicos habilitados que também fazem cursos reconhecidos por parte do MEC  ( governo federal) e com leis próprias aferindo suas respectivas prerrogativas profissionais. Pela visto já houve uma alteração agora consta na norma inspetor predial profissional técnico habilitado e como não pode faltar registrado no conselho de classe, só que na sequência a norma dá exemplos de conselho de classe citando CREA/ CAU ART e RRT , depois abre espaço para a multidisciplinaridade profissional. Tal exemplo é citado mais de uma vez e isso vai contra a boa ética profissional, leteralmente não fica dúvida que essa norma vai contra a lei que regulamenta a atividade profissional dos técnicos Indústrias.  O decreto de n° 90.922 de 06/02/de 1985 dentre outras coisas artigo 4- as atribuições dos técnicos Indústrias de 2° em suas diversas modalidades II prestar assistência técnica e assessoria no estudo de viabilidade e desenvolvimento de projetos e pesquisas tecnológicas,ou nos trabalhos de vistoria, perícia, avaliação, arbitramento e consultoria, exercendo, dentre outras as seguintes atividades:  1- coleta de dados de naturaza técnica; 2- desenho de detalhes e da representação gráfica de cálculos, aqui são apenas uns exemplos. Como podemos observar um técnico Industrial na modalidade Edificações que tem em sua grade curricular engenharia e arquitetura são profissionais técnicos habilitados para fazer toda a gestão da norma e da mesma forma o técnico em eletrotécnica e mecatrônica também são profissionais técnicos habilitados para vistoriar e ser responsáveis por toda a parte elétrica.  Como podemos observar a conclusão e que a ABNT tem sido usada para excluir e induzir a sociedade que os únicos profissionais qualificados para fazer as gestões das normas brasileiras são apenas engenheiros e arquitetos.     

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Mitos e Verdades Sobre a Norma de Reformas Em Condomínios

Por Paulo Rodrigues De Moura Em 14/09/2021

Com a justificativa de desabamentos de edificações tendo os dos mais mostrados na mídia na cidade do Rio de Janeiro em 2015 foi publicada uma norma técnica pela Associação Brasileira de Normas Técnica ABNT , isso repercutiu nacionalmente no setor condominial e tudo que ganha grande proporção vem as críticas e elogios.  Há quem defenda a relação de consumo para justificar que o Cód de Defesa do Consumidor dá o status de lei a Norma da ABNT,ao mesmo tempo o Cód Civil em seu artigo 1.336 já responsabiliza o proprietário por qualquer danos seja na área comum ou ao vizinho. Em sua primeira versão a norma recomendava que o morador entregasse ao sindico ( a) um plano de reforma ,este com todos os custos por conta do morador, depois o síndico deveria contratar um outro profissional para analisar os documentos, diante de muitas críticas no ano seguinte houve a retirada da tal observação, uma que tudo que o condomínio vier a contratar a conta irá para todos os condôminos, e quem não está reformando tem o que com isso para pagar?. Não podemos ignorar a importância da NBR 16:280 ,mas afirmar que sindico deve exigir o que muitos não sabem é um certo excesso de ignorância no assunto, menos ainda impor despesas a quem não está fazendo de reforma.  Muitos profissionais advogados ( a) afirmam que o síndico tem que solicitar tudo que consta na norma, o detalhe é que tem um custo financeiro, para muitos destes profissionais todos os moradores tem poder aquisitivo para contratar este serviço. Questão mercadológica Muitos profissionais técnicos habilitados forem consultado o que precisa eles vão falarem projeto, laudo de reforma e a responsabilidade técnica pela execução do serviço, como podemos observar são três documentos técnico e isso tem um custo. Como não bastassem os muitos profissionais que se intitulam " especialistas" falam que a gestão da norma tem que ser realizada por engenheiro ou arquiteto, isso reforça sua ignorância no que concerne o assunto. A gestão de normas deve ser feita por um profissional técnico habilitado, não pode os profissionais de níveis universitários se intitularem como os únicos profissionais qualificados para tal serviço. As normas técnicas que a ABNT apenas tem o direito de traduzir e comercializar é outra coisa e não tem a influência dos conselhos de classes que tem usado a credibilidade da ABNT para publicar normas e colocar nesta que sua gestão só pode ser feita por profissionais de níveis universitários, isso é uma falta de respeito com as leis que regulamenta outras profissional. Síndico de condomínio não pode impor ao morador o profissional que ele deve contratar , isso é prerrogativa do contratante, se os conselhos de classes de níveis universitários tivessem realmente preocupados com a segurança da sociedade ao defender que só eles devem fazerem tais serviços ,o Brasil não estava em 1° lugar em óbitos na construção civil, não é o que mais tem acidentados em números, mas é na quantidades de óbitos por causa das suas severidades.     

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Segurança do Trabalho Em Condomínio

Por Paulo Rodrigues De Moura Em 11/09/2021

Há quem diga que as Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho e Emprego não são leis , afinal são ou não? A resposta é sim. Lei n° 6.514 de 22/12/1977, portaria n° 3.214/08/1978.  Condomínio embora tenha CNPJ não é uma empresa, há também quem defenda que por não ser empresa o condomínio não é obrigado a cumprir as Normas de Segurança, outra inverdade sobre o assunto. A obrigatoriedade da elaboração e implantação por parte de todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados. Como podemos observar  condomínio contrata funcionários , então deve sim cumprir as Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho e Emprego. E quais normas são aplicadas nos condomínios?  NR-5 ,CIPA ou designado; NR-6 EPI,s  NR-7  Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional e Primeiro Socorros; NR- 9  Programa de Prevenção de Riscos Ambientais PPRA; NR-23 esse os bombeiros também tem em seu programa de prevenção de combate ao incêndio. Os condomínios não ficam de fora da má qualidade da mão de obra por parte de quem presta serviço na área e em muitos casos muitos síndicos por falta de conhecimento não investem nada na prevenção, isso pode trazer sérios danos a saúde financeira do condomínio e ainda responder na esfera civil/criminal. NR-5 como poucos condomínios tem acima de 50 funcionários fica fora da obrigatório de implantar um Comissão Interna de Prevenção de Acidentes ( CIPA) , neste caso o condomínio deve designar um funcionário este então será o cipeiro e assume as responsabilidades que seria da CIPA,a diferença é que não terá estabilidade por ser designado e não eleito como são os os cipeiros . Carga horária do curso a NR 5 define carga horária de 20 horas, mas o que vemos por aí é o funcionário do condomínio quando faz o curso este dificilmente ultrapassa de 6 horas, isso em uma perícia pode dependo do relatório pericial trazer problema para o condomínio por não ter cumprido o que defini a Norma. A de n° 6 ,em uma boa gestão o EPI é deve ser a última opção, o que vamos é o contrário, não há nada de gestão e de qualquer forma já fornece o EPI. N° 7 ao contrário do que se fala por aí não é obrigatório fazer exames anualmente, isso é conforme a idade ,em condomínio que tem o grau de risco 2 , periodicidade entre 18 e 45 anos a cada dois anos, o condomínio deve também ter um quites primeiros socorros e um funcionário treinado para fazer os primeiros atendimentos.  N° 9- Programa de Prevenção de Riscos Ambientais ( PPRA) o que vemos em muitos casos são apenas cópias das NR,s só para dá a sensação que o serviço está sendo bem feito. O que define a qualidade do serviço não é a quantidades de páginas, mas sim a qualidade do serviço, um PPRA pode conter 10 páginas e ter uma melhor quantidade de um com 40 páginas. Fim do PPRA: no dia 03/01/2022 este passará a ser Programa de Gerenciamento de Riscos ( PGR) ,este exigirá um planejamento maior do responsável, e também aumenta a responsabilidade da organização e consequentemente o responsável pela organização, neste caso tratando-se de condomínio o síndico.    

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Energia Solar

Por Paulo Rodrigues De Moura Em 09/09/2021

Notavelmente o brasileiro só dar atenção a algo quando este lhe trás prejuízo e mexe no seu bolso.  Embora seja sempre tema em debate ,este não chega de forma clara a sociedade, somos oportunistas e só passamos informações mediante recompensa financeira.  O que agora nos atormenta é risco de apagão, daí vem as respostas prontas de aventureiros e até mesmo de especialistas no assunto, o detalhe é que muitos especialistas parecem que recebe algo do poder público para ficar em silêncio. Diante da situação a onda do momento é a geração da própria energia ou parte dela, o detalhe que muitos não sabem é que precisa ter um pouco de cuidado. A empresa que fornece a energia gera renda para o município, na medida que o munícipe vai gerando ao menos parte da sua energia o município vai perdendo receita , isso potencializa o município a querer tributar sobre a quantidade de energia gerada por parte do munícipio o que na prática pode inviabilizar a ideia mesmo esta sendo ecologicamente correta. Na esfera Estadual há isenção por força de lei federal.  Toda essa situação energética vem das incompetências históricas dos governadores, os estados brasileiros deveriam muito bem gerarem no mínimo 30% do seu consumo , isso apenas utilizado a radiação solar, mas não todos ficaram nos seus palácios apenas esperando o governo federal que transposta de incompetência, ao invés de modernizar o sistema logístico de de transporte que por ser obsoleto desperdiça em torno de 30% da energia elétrica gerada, não precisava construir novas hidroelétricas, apenas modernizar o sistema.  Um projeto de energia renovável ( solar) deve ser antes de tudo viável financeiramente, logo se faz necessário um estudo técnico/econômico , neste precisa observar também a vizinhança , entorno onde se pretende instalar as placas solares, não fazendo trabalho sistêmico o projeto pode se tornar inviável ,ou demorar muito tempo para ter um retorno satisfatório. As dicas são: analisar o consumo atual; Espaço físico para determinar o tipo de placas; Quantidades de placas e a quantidade de energia estas podem gerarem; Tempo de incidência solar nas placas. Sabendo o consumo e a quantidade geradora já temos aí números para saber algo sobra viabilidade. Outra dica importante e não esquecer de considerar o valor da manutenção do sistema ,no mínimo pós garantia e por último a vida útil dos equipamentos, claro fala-se em torno de 25 anos, mas tal vida útil está condicionada a manutenção dos equipamentos. 

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Vantagens de Condomínios com Torre Única

Por Cerigatto Em 05/09/2021

A opção condomínio de torre única, pode ser importante no momento da compra do apartamento, pois há vários benefícios que a torre única oferece ao condômino que irão se destacar no dia a dia e melhorar a qualidade de vida. Privacidade Uma característica do condomínio com várias torres está nas proximidades entre elas, dando a impressão que as janelas estão próximas o suficiente para tirar toda a privacidade. Em um condomínio com torre única as chances de uma situação desagradável como essa ocorrer diminuem drasticamente. Iluminação Por não ter alguma torre próxima há uma tendência que a incidência solar e consequente luminosidade ficam mais favorecidas. Ter uma iluminação natural, além de sustentável e deixando o ambiente mais agradável, também contribui para a valorização do imóvel. Ventilação No mesmo sentido da iluminação, por ser um prédio único, há uma tendência que a corrente de ar percorre entre os ambientes do imóvel, deixando mais frescos e ventilados. Melhor vista Em empreendimentos com duas ou mais torres, ocasionam uma sensação de sufoco onde as janelas dos apartamentos têm a visão de outra janela, ou os prédios estão lado a lado. Já empreendimentos de torre única, há uma boa possibilidade de ter uma vista livre. Segurança Certamente, essa é uma das preocupações básicas de quem está em busca de um novo imóvel para morar. Em condomínios com muitas torres há muita movimentação de pessoas, essa movimentação pode ser não só de moradores, mas de prestadores de serviço, tornando mais difícil o controle por profissionais responsáveis no condomínio, como os porteiros e zeladores. O apartamento de torre única, por ter menos pessoas circulando, permite um melhor controle pelos profissionais que atuam no condomínio, pois conhecem os moradores e suas rotinas, reconhecendo com muito mais facilidade, rapidez e precisão movimentações ou abordagens suspeitas.  Também contribui para uma melhor vigilância dos carros, motos, bicicletas, moradores, visitantes e prestadores de serviço que entram e saem do prédio diariamente, deixando mais tranquilidade aos moradores. Melhor convivência No mesmo sentido de menos pessoas no condomínio, há uma tendência menor de ter desavenças por causa da discordância de ideias e regras impostas na convenção de moradores. Também possibilita menos barulho nas dependências internas do condomínio. Assim, morar em um empreendimento residencial de torre única, tem algumas boas vantagens que melhoram a qualidade de vida.