Retomada do Imóvel Locado Pelo Locador Durante o Contrato

Retomada do imóvel pelo locador durante o contrato

Uma situação prevista na Lei do Inquilinato 8.245/91 não deixa espaço para interpretações, mas uma parcela de proprietários ainda desconhece ou simplesmente prefere ignorar. Diz respeito a impossibilidade de o locador livremente encerrar a locação no curso do contrato durante o prazo determinado. Somente ao locatário é concedido o direito de desocupação indenizando o locador.

A lei prevê a situação de encerramento do contrato promovido pelo locador do imóvel residencial nos artigos 46 e 47. O artigo 46 determina que nos contratos com prazo MAIOR que 30 meses, o encerramento pode ser proposto por término do tempo em meses, contratado ou por denúncia vazia, isto é, simplesmente porque o locador não quer mais continuar. O artigo 47 determina que contratos com prazo MENOR que 30 meses renovam-se automaticamente por tempo indeterminado e somente em casos de denúncia cheia(motivada) o locador poderá desfazer a locação ou após transcorridos 05 anos por término do prazo legal. Por fim, temos o artigo 9.º que permite a desocupação a qualquer tempo se de comum acordo as partes não desejarem continuar. Fato que condiciona a concordância do locatário em também desejar encerrar o contrato.

O que mais escutamos de locadores é que "o imóvel é meu e faço com ele o que bem entender" e "meu imóvel, minhas regras" ou "sempre fiz assim e nunca tive problemas", mas não é bem assim. Ao disponibilizar o imóvel para obter renda de aluguel transfere-se a posse direta por contrato e o locador permanece com a indireta. A mesma somente poderá ser retomada conforme a lei. 

Nos casos de infração contratual há proteção. Não seria o legislador negligente ao ponto de permitir que um locatário problema ou inadimplente pudesse permanecer no imóvel. Assim, na falta de pagamento do aluguel, o inquilino que incomoda ou descuida do imóvel estará sempre sujeito ao despejo. 

Na prática as locações administradas por imobiliárias e Corretores de Imóveis na maioria das vezes segue a legislação até porque não segui-la implica em responsabilidades para o profissional que tem o dever de conhecer a lei e orientar. Nem se deve admitir que um profissional a desconheça, mesmo sob o argumento de que "aqui a nós fazemos assim". Na locação direta entre as partes é comum inclusive, escândalos do locador na porta da casa, ameaças, invasão do imóvel jogando os pertences na rua, porque a maioria dos locatários mesmo que conheça seus direitos, não vai á justiça buscar indenização. De 12 a 24 meses de aluguel atualizado é a indenização mesmo que, usando a justiça gratuita leve, meses e anos para uma sentença. Também não resolve clausula contratual que permita pedir a devolução porque o artigo 45 anula esta e todas as que forem contrarias a lei. Um bom profissional elabora um contrato de forma que na justiça as partes discutam suas divergências, nunca o conteúdo deste contrato.

A desocupação de comum acordo prevista no artigo 9.º é uma forma de retomar o imóvel. Para isso o locatário tem que estar insatisfeito com o local onde reside e também desejar desocupar. Por vezes isso não ocorre sem problemas, ambos acordam uma indenização que cubra os custos do contrato atual e do futuro e tudo se resolve. Em outras o locatário até deseja colaborar com o locador, mas não tem como por falta de recursos, por problemas cadastrais entre outros. Por último temos os locatários, poucos, mas existem, que visualizam uma boa oportunidade de ganhar dinheiro cobrando valores excessivos para concordar em desocupar.

Do ponto de vista da justiça, desconheço ação judicial com sentença a favor do locador independente dos motivos alegados.

Concluindo. Ao disponibilizar o imóvel de sua propriedade á terceiros para locação residencial esteja ciente que você não vai precisar do seu bem durante o período do contrato porque do contrário não custará barato negociar com o locatário uma desocupação de comum acordo.