Quando o Locador Tem Direito a Visitar o Imóvel Alugado
A Lei 8.245/91, especificamente o artigo 23, inciso IX, prevê que o locador tem o direito de vistoriar o imóvel durante a locação, sempre que julgar necessário. No entanto, este direito deve ser exercido com razoabilidade. O locador não pode perturbar o locatário constantemente, sob o pretexto de averiguar o estado de conservação do imóvel e quem esta utilizando-o. Na prática, o locador nem faz vistoria anual, imobiliárias menos ainda.
De acordo com a legislação, o locatário não pode impedir a vistoria, se o locador assim desejar, mas as partes devem acordar previamente o dia e a hora da visita para que não haja transtornos a rotina do locatário. O locatário por sua vez não pode se negar a receber o locador.
Visitas ao Imóvel Colocado à Venda
O mesmo artigo 23, inciso IX, estabelece que, caso o locador deseje colocar o imóvel à venda, o locatário é obrigado a permitir a visitação de interessados. No entanto, a lei é omissa quanto à quantidade de dias ou horários das visitas, deixando a critério do locatário escolher os momentos que melhor se encaixam em sua rotina. Não seria razoável exigir que o locatário falte ao trabalho ou esteja disponível a qualquer momento para visitas. Além disso, não há previsão legal nem cláusula contratual que obrigue o locatário a seguir as regras impostas pela imobiliária. Também deve ser preservado o direito do locador, não podendo o locatário alegar tais fatos como impedimento a visitas.
Em caso de descumprimento das obrigações de visitação por parte do locatário, o locador pode rescindir o contrato e exigir perdas e danos caso um possível comprador desista da negociação. Da mesma forma, se o locador agendar uma visita e não comparecer, o locatário não estará obrigado a reprogramar uma nova visita fora do horário previamente acordado. Também é importante ressaltar que muitas vezes profissionais de vendas costumam entrar em contato de maneira constante via telefone ou mensagens, o que pode ser considerado uma perturbação. Nesse caso, o locador deve intervir para cessar tais incômodos. Lembrando aos colegas que o locatário de hoje pode ser seu cliente de vendas amanhã.
Quando o Locatário Não Está Obrigado a Permitir Visitas ao Imóvel
Durante a vigência do contrato de locação, o locatário detém a posse direta do imóvel. Em locações residenciais, ele usa o bem como seu domicílio, enquanto, nas locações não residenciais, o imóvel serve como local de trabalho. O locador mantém a posse indireta e só pode acessar o imóvel com a autorização do locatário. Caso o locador entre no imóvel sem permissão, ele poderá ser responsabilizado por invasão de domicílio. Por isso, a lei exige que haja uma comunicação prévia entre as partes antes de qualquer visita. Em boas relações, uma simples ligação ou mensagem pode resolver essa questão.
Visitas Durante o Prazo de Desocupação do Imóvel
A posse direta do locatário só se encerra com a devolução das chaves ao locador. Mesmo no período de desocupação, o locatário continua responsável pelo imóvel até a devolução das chaves. Em locações não administradas por imobiliárias (locação direta com o proprietário), o locador pode solicitar visitas de interessados em alugar o imóvel, mas o locatário não está obrigado a consentir. Não há uma previsão legal que imponha tal obrigação. O contrato permanece vigente até a devolução das chaves, e o locatário continua a pagar o aluguel até então. Por que o locatário vai pagar aluguel e ser perturbado na fase de desocupação?
O locatário tem o direito de negar a visitação sem a necessidade de apresentar justificativa. Os 30 dias de aviso prévio para desocupação são indenizados, mesmo que o locatário devolva as chaves antes. Durante esse período, o locatário pode estar ocupado com a mudança, reforma do imóvel ou outros compromissos, e não precisa consentir com visitas, mesmo que o imóvel já esteja desocupado e passando por reformas. O locador alega pressa para não perder o cliente e constantemente locatários são ameaçados forçando o consentimento de visita. Todo negócio tem ônus e bônus, cada um com seus problemas.
Concluindo, enquanto o contrato de locação estiver em vigor e não houver previsão legal ou acordos específicos entre as partes, o locatário não é obrigado a permitir visitas ao imóvel, exceto quando o locador exerce o direito previsto na Lei do Inquilinato, como no caso da venda do imóvel. A locação é um tipo de contrato dinâmico, e a legislação busca equilibrar os direitos e deveres de ambos os lados, visando garantir a privacidade e a posse do locatário, sem desrespeitar os interesses do locador.
