O que é lucro imobiliário?

É um imposto aplicado a toda transação imobiliária particularmente nos casos que o valor de venda seja superior ao valor de compra, a Receita Federal entende que houve “ganho de capital”, sendo, portanto tributável.

Este tributo é calculado, com base em procedimentos da Receita Federal, sobre o valor do lucro obtido por quem vende um imóvel por um valor maior do que o valor pago quando à época da aquisição do bem.

Esta tributação é definida claramente na Lei nº 13.259 de 2016 (que alterou lei anterior de 20/1/1995), que em seu artigo primeiro define:

“Art. 1 O art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995 , passa a vigorar com as seguintes alterações:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas....”  

Este tributo segue a tabela progressiva, definida na legislação:

Calculando o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário

Para saber se há isenção, calcular e pagar lucro imobiliário, basta recorrer ao site da Receita Federal e baixar o GCAP (programa de ganhos de capital).

Lá você pode conferir se o seu caso é apto ou não para isenção do imposto e aplicando os redutores, de fato, calcular o lucro que será tributado, emitir o DARF para pagamento.

O recolhimento do tributo deve acontecer até o último dia do mês subsequente à venda e não apenas no ano posterior com a declaração anual do Imposto de Renda.

Ou seja, é preciso informar a Receita e pagar o imposto dentro de 30 dias após a venda.

Isenção do imposto

• Quem vender um imóvel por R$ 440.000,00 ou menos, considerando:
  • Seja proprietário de um único bem
  • Não ter vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores;
• ou
  • Quem vendeu um imóvel, mas dentro de 180 dias após a assinatura do contrato, comprou outra propriedade residencial utilizando o valor da venda (de acordo com a Lei do Bem, de 2005).
    • Neste caso ainda, caso o valor integral da venda não seja utilizado, haverá pagamento de tributo proporcionalmente à quantidade restante do lucro.
  • Imóveis adquiridos até 1969 está isento de pagar a tributação.

Em caso de herdeiros também têm chances de isenção, desde que vendem um bem para outro proprietário e conseguirem transferi-lo pelo valor de mercado ao invés de usar o valor histórico.

Ano de aquisição do imóvel

O imposto diminui progressivamente para imóveis comprados entre 1970 e 1988, sendo:

• Imóveis comprados entre 1970 e 1988
  • Recebem de 95% a 5% de isenção, seguindo o ano da aquisição do bem.
  • A cada ano, são subtraídos 5% no valor do tributo.
• Imóveis comprados de 1988 até 1996:
  • 70% de isenção.
  • Se comprados entre 1989 e 1996, a isenção será de 70% mais o desconto referente ao ano de compra, apresentado anteriormente.

Um exemplo

Seu cliente vendeu, com sua intermediação, seu imóvel por R$ 800.000,00.

Este imóvel foi adquirido por  R$ 680.000,00 à 5 anos.

Qual o valor da tributação sobre o lucro imobiliário?

A Receita Federal entende que esses R$ 120.000,00 representam um ganho de capital e que, portanto, pode ser cobrado um imposto sobre essa renda. De maneira simplificada, o ganho de capital pode ser calculado pela subtração:

Ganho de capital = Valor de alienação de bens ou direitos – custo de aquisição

Deduções

Devem ser deduzidos, devidamente comprovados os seguintes gastos:

• Gastos com escritura à época da compra do imóvel.
• Registro do imóvel à época da compra do imóvel.
• Comissão de corretagem calculada sobre o valor de venda do imóvel
• Vores investidos em alterações, reformas ou modernizações realizadas no imóvel para sua venda
• Impostos de transmissão (ITBI) à época da compra do imóvel.
• Juros de financiamento – usar os valores declarados nos anos anteriores.

Base de calculo

Em nosso exemplo, considerando valores usuais, temos:

Através do programa disponibilizado no site da Receita Federal (GCAP 2022)  é feito o cálculo deste tributo.

Quando pagar o lucro imobiliário

O pagamento desse imposto, deve, mandatoriamente, ser feito até o último dia útil do mês posterior à conclusão da venda para o novo proprietário.

Para que tudo aconteça nos conformes, basta conferir o passo a passo.

• Acesse a página da Receita Federal na internet.
• Busque pelo Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) para calcular o valor do imposto devido e faça o download.
• Preencha os dados solicitados.
• Emita o DARF e gere seu boleto para pagamento do tributo.
• Realize o pagamento no prazo para evitar multas.
• Transfira as informações para a sua declaração de ajuste anual do Imposto de Renda do próximo ano.

Logo, não há ganho se o resultado é negativo. Nesses casos em que existe uma perda com a venda do imóvel, não ocorre lucro imobiliário.

Conclusão

Resumindo o  lucro imobiliário é o ganho de capital que você obtém em uma venda de imóvel, uma vez que o que você pagou quando comprou seja menor que o valor de venda. Nesse caso, você acabará auferindo uma renda. Sobre essa renda, incide um imposto.

O tributo tem que ser pago em até 30 dias após a venda. Ou seja, você não deve esperar a declaração anual de imposto de renda para cumprir com essa obrigação.