Não são todas as pessoas que sabem que tem que pagar imposto de Renda na venda de um imóvel. Este imposto é chamado de Lucro Imobiliário. Mas o que seria Lucro Imobiliário?
Vamos começar com a definição de lucro, que é ganho auferido durante uma operação comercial associado a uma sobra, um saldo positivo frente à subtração entre despesas e receitas.
O lucro imobiliário é o calculado especificamente à transação imobiliária. Saldo positivo entre o valor de aquisição do imóvel (despesa) e o valor que esse mesmo imóvel foi revendido (receita). Temos que considerar o valor do imóvel aquele declarado na mais recente Declaração de Imposto de Renda. Frente a um ganho de capital, deve existir o pagamento de um Imposto a respeito dessa renda. Portanto, havendo Lucro Imobiliário, deve-se pagar imposto de renda sobre o valor desse lucro. Se a venda do imóvel for realizada por um valor igual ou inferior ao valor declarado desse mesmo imóvel, não haverá a incidência de imposto de renda, porque não houve ganho de capital, não ocorreu o Lucro Imobiliário.
O Imposto de Renda, atualmente, é disciplinado pela LEI nº 9.250/95, considerando as alterações e novas redações dadas por leis que a sucederam. Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal nº 84, de 2001: Artigo 3º: Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem: 1. Alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins; 2. Transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge que os tenha transferido. As operações imobiliárias em que a propriedade é transferida estão sujeitas ao imposto do Lucro Imobiliário. Fica um alerta os prazos devem ser respeitados, sob pena de multa pelo descumprimento!
O imposto quanto ao Lucro Imobiliário deve ser quitado junto ao Fisco, pelo vendedor, até o último dia útil do mês seguinte ao mês em que ocorreu a venda do imóvel. Alíquotas referentes ao imposto de renda sobre o Lucro Imobiliário: A Lei nº 13.259/16, que dispõe em seu Art. 1º a alteração do Art. 21 da Lei nº 8.981/95, estabelece que o ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza se sujeita à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:
15%sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais)
No caso de pessoa jurídica, segundo o artigo 2º da LEI nº 13.259/2016, as alíquotas aplicadas variam de acordo com a forma que a pessoa jurídica for tributada, lembrando que as Pessoas Jurídicas, por opção ou por determinação legal, são tributadas por uma das seguintes formas: Simples, Lucro Presumido, Lucro Real ou Lucro Arbitrado. Neste caso o ideal é que seja consultado o contador dessa pessoa jurídica para outros esclarecimentos.
Na regra geral, o custo do imóvel é o que consta da declaração do imposto de renda, como já mencionado. Contudo, quando faltar especificação do preço ou valor pago pela aquisição do imóvel, o custo do imóvel será: O valor atribuído para efeito de pagamento do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O ITBI é um tributo municipal que incide sobre compra de um imóvel. Sua taxa varia de cidade para cidade. Atualmente, tende a ficar entre 1% e 3% do valor da negociação ou da cotação feita pelo município, valendo o que for mais alto.
