Imposto Sobre Lucro Imobiliário: Isenção e Desconto

A maioria das pessoas, quando vende um imóvel por valor superior ao da aquisição, já começa a ficar preocupada com o pagamento de imposto sobre ganho de capital, que representa o suposto lucro obtido na negociação.

No Brasil, atualmente, para imóveis de até R$ 5.000,000,00 (cinco milhões), a alíquota aplicada é de 15% (quinze por cento), e ela vai subindo gradativamente conforme o valor da avaliação do bem, podendo chegar até em 22,%%. Então, imagina que a compra foi de R$ 4.000.000,00 e a venda de R$ 5.000.000,00. Em tese, o lucro seria de R$ 1.000.000,00 e sobre este deveria ser recolhido o imposto.

Porém, a lei traz algumas hipóteses de isenção no pagamento e também de dedução, que eu vou arrolar aqui pra você, esclarecendo, porém, que elas não são exaustivas, mas exemplificativas.

As hipóteses de isenção mais comuns são as seguintes:

1. Alienação de imóvel de pequeno valor, assim considerado de até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais);
2. Alienação de bem de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), mas desde que seja o único imóvel residencial da pessoa, e ela não tenha se valido do benefício de isenção nos últimos cinco anos;
3. Aquisição de outro imóvel (ou imóveis) residencial no Brasil no prazo de 180 dias (cento e oitenta dias) com o produto da alienação, independente do seu valor.

Mesmo que você não possa ser beneficiado pela isenção no pagamento, há maneiras de reduzir esse cálculo. Aqui eu vou dar dicas de ouro:

1. Compra de um imóvel sem mobília e venda de um imóvel com mobília. Você precisa diferenciar quanto está sendo pago pelo imóvel e quanto está sendo pago pelos móveis. Do contrário haverá injusta tributação sobre a parte que corresponde a estes, que em verdade não constitui lucro imobiliário. Então, sempre procure separar nos contratos essas informações para que não seja considerado o valor total da venda;
2. Comissão de corretagem. A comissão do corretor também pode ser descontada a fim de que não integre o cálculo;
3. Se você ampliou o imóvel, construiu ou executou uma benfeitoria, deve declarar todas elas, para que também possam ser abatidas. Sempre guarde os recibos de todas essas obras;
4. Juros do financiamento. Se você financiou o imóvel que agora está vendendo, os juros pagos também podem ser descontados. É aqui nesse item que a maioria das pessoas acaba conseguindo diminuir a mordida do leão;
5. O imposto que você pagou na aquisição do imóvel, que na maioria dos Municípios é de 3% (três por cento), também entra na dedução. Por esse motivo também é importante manter todos os comprovantes na mão.

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Um abraço, Daglia Santis (OAB/RS 73253).