Quanto Eu Preciso Ganhar para Financiar um Imóvel de R$ 200k

 O título deste artigo é a pergunta que mais escuto na minha atividade quotidiana de corretor de imóveis quando o assunto é financiamento imobiliário. Na verdade, esta pergunta está “errada” e deveria ser formulada da seguinte maneira:

“Com a minha renda atual, quanto consigo financiar com a Caixa Econômica Federal”?

 A resposta está no SIMULADOR DA CAIXA. Mas porque a pergunta original está “errada”? Porque não é somente o valor do imóvel que vai interferir no valor da renda necessária, mas, também, outros muitos fatores, são alguns exemplos:

Taxa de juros. Quanto mais você ganha, maior é sua taxa de juros, consequentemente, quanto menos você ganha, menor será sua taxa de juros;

 Imóvel novo ou usado. Sendo que a taxa de juros é menor para financiamento de imóveis novos;

 Localização do imóvel. Sendo que nas regiões Norte e nordeste temos as menores taxas;

 Idade do requerente ao financiamento (lembrando que a soma da idade do requerente com o prazo do financiamento não pode ser superior a 80);

 Se o requerente tem ou não pelo menos 3 anos de FGTS (não precisam ser na mesma empresa e nem consecutivos);

 Se tiver mais de um comprador ou dependente,

 Se o requerente o financiamento tem ou gostaria de ter relacionamento com a Caixa, se for servidor público, se tem ou gostaria de ter crédito salário na Caixa.

Vamos para o SIMULADOR:

 Nas primeiras páginas do SIMULADOR iremos pôr as informações acima. A renda escolhida neste exemplo é de R$ 3200,00.

 Na próxima etapa, o SIMULADOR nos apresenta as opções de líneas de crédito a seguir:

• Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS: Imóvel vinc. A Empreendimento financiado na CAIXA. Esta opção se destina a financiamento de imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida que se enquadram em propostas vinculadas a empreendimentos financiados na CAIXA.
  
  
• Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS. Esta opção se destina a financiamento de imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do FGTS, que não se enquadram em propostas vinculadas a empreendimentos financiados pela CAIXA.
  
  
• Programa Minha Casa, Minha Vida/Pró-Cotista - Recursos FGTS. Para este produto, pelo menos um dos participantes tem que comprovar 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS e possuir contrato de trabalho sob regime do FGTS ou saldo na conta vinculada do FGTS, na data de assinatura, com no mínimo 10% do valor de avaliação do imóvel quando tiver contrato de trabalho inativo.
  
  
• SBPE (Créd. Imob. Poup. CAIXA): Imóvel Vinculado a Empreend. Financ. na CAIXA - Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA.
  
  
• SBPE (Crédito Imobiliário Poupança CAIXA): Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA.
  
  
• SBPE (TR, IPCA ou Tx FIXA): Imóvel vinculado a Empreendimento Financiado na CAIXA - Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA.
  
  
• SBPE (TR, IPCA ou Tx Fixa): Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA.
  
  

 Para fazer esta escolha precisamos saber que basicamente existem duas líneas de crédito, uma alimentada com o FGTS, e outra é alimentada com os depósitos que as pessoas fazem na poupança (SBPE).

A línea alimentada pelo FGTS oferece taxas de juros menores da línea SBPE.

 Existe uma sublinha do FGTS, o famoso Programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida (MCMV), que oferece taxas de juros ainda menores e pode ser utilizado para financiar compra de imóveis cujo valor é de até R$ 350.000,00 e renda max. de R$ 8.000,00.

 É evidente que escolheremos a sublinha da MCMV se o valor do imóvel que pretendemos adquirir é de no máximo R$ 350.000,00 e se nossa renda não for superior a R$ 8.000,00, mesmo que nós não tenhamos FGTS. Neste especifico exemplo escolhi a primeira opção (imóvel novo). A seguir o resultado da simulação:

Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Imóvel vinculado a Empreendimento

Confira as Opções:

Percebemos que:

• Apesar de a Caixa poder financiar uma cota max de 80% do valor do imóvel, que neste exemplo é de R$ 160.000,00, a renda considerada no nosso exemplo, de R$ 3.200,00, nos permite obter um financiamento menor, somente de 68%, igual a R$ 136.042,78. Isto significa que para comprar um imóvel de R$ 200.000,00, considerando também o subsídio recebido do Governo (de R$ 1.462,00), precisamos “contribuir” com R$ 62.495,22. Esta “contribuição” é a “ENTRADA” que precisamos ter e que pode ser com fundo de garantia, com dinheiro, com parcelamento direto com vendedor etc;
  
  
• O sistema de amortização da dívida é o SAC;
  
  
• A taxa de juros Nominal é de 5,00% a.a.;
  
  
• A primeira prestação é de R$ 960,00 e a última de R$ 350,00;
  
  
• Que o cálculo que o SIMULADOR faz parte de uma regra geral que diz: a prestação não pode ser superior a 30% da renda; neste caso do exemplo, a renda indicada foi de R$ 3.200,00 sendo que o 30% é R$ 960,00; logo, chegamos a seguinte importante conclusão: Com uma prestação se R$ 960,00, o max que consigo financiar é um valor em torno e muito próximo de R$ 136.000,00;
• Que o somatório das prestações é de R$ 288.692,51.

 Se considerássemos uma renda maior, digamos de R$ 5.000,00, refazendo a simulação notaremos várias diferenças, sempre lembrando que a maneira correta de formular a pergunta é:

“Com a minha renda atual (de R$ 5.000,00), quanto consigo financiar com a Caixa Econômica Federal”?

Voltamos para o SIMULADOR para verificar:

Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Imóvel vinculado a Empreendimento

Confira as Opções:

Percebemos que:

• A cota max de financiamento continua 80% e que, neste caso, a renda considerada de R$ 5.000,00 nos permite alcançar o max da cota de financiamento de 80% igual a R$ 160.000,00;
  
  
• Que o sistema de amortização da dívida continua sendo o SAC;
  
  
• Que a taxa de juros Nominal subiu para 7,66% a.a.;
  
  
• Que o valor da prestação max subiu até os 30% da renda considerada, ou seja, 30% de R$ 5.000,00 = R$ 1.500,00;
  
  
• Que o somatório das prestações é de R$ 404.866,63.

 Este último ponto nos leva observar que o aumento da taxa de juros de 5,00% do primeiro caso a 7,66% do segundo caso, nos levou a um aumento dramático de R$ 116.174,12 no valor do somatório das prestações que, no primeiro caso, era de R$ 288.692,51 e no segundo de R$ 404.866,63. Em outras palavras, no segundo caso temos uma “economia” com entrada menor de R$ 22.495,22 que, ao longo do tempo, devido ao aumento da taxa de juros, nos custa R$ 116.174,12 a mais.

 Espero resultou claro que o intuito deste artigo era de esclarecer que não é somente o valor do imóvel (que nestes exemplos continuou igual a R$ 200.000,00 em ambos os casos) que vai interferir no valor da renda necessária, mas, também, outros muitos fatores, principalmente a taxa de juros.

 E, qual a diferença entre o sistema de amortização SAC considerado nestes exemplos e a PRICE? Qual é melhor sistema de amortização? E como interferem o custo do seguro e a taxa de administração?

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