Cada tipo de imóvel possui uma forma diferente de análise bancária e de liberação do financiamento. Entender essas diferenças é essencial porque o processo muda conforme o imóvel seja na planta associativo, na planta individual, novo pronto ou usado.
No imóvel na planta associativo, a construtora executa a obra com recursos do próprio banco. Nesse modelo, o empreendimento já nasce vinculado a uma instituição financeira, que libera o dinheiro em etapas conforme a construção avança. Por isso existe a evolução de obra: trata-se dos juros cobrados sobre o valor já liberado pelo banco para construção da unidade adquirida. À medida que a obra cresce, novas medições são feitas e o banco libera novas parcelas ao construtor. O comprador paga mensalmente essa evolução até a entrega final do imóvel. Nesse tipo de contrato também pode existir atualização financeira prevista durante a obra.
No imóvel na planta individual, também chamado por muitos de imóvel piloto, o construtor utiliza recurso próprio, ou seja, constrói com capital dele, sem depender de liberação financeira do banco durante a execução. Por esse motivo, não existe evolução de obra, porque o banco ainda não está financiando a construção. Também não ocorre cobrança vinculada ao mesmo modelo de atualização da obra associativa. Nesse caso, o comprador normalmente negocia diretamente durante a construção e só assina financiamento bancário quando o imóvel está pronto, regularizado e apto para análise final.
No imóvel novo pronto, o imóvel já está concluído, possui documentação regular e pode ser financiado imediatamente. O banco primeiro analisa a renda, score e capacidade de pagamento do comprador. Depois o imóvel passa por conferência documental. São avaliadas matrícula, certidões, regularidade da construção e inexistência de ônus. Como a obra já terminou, não existe evolução de obra. Após aprovação, contrato é assinado, registrado em cartório e o banco libera o valor ao vendedor ou à construtora.
Já no imóvel usado, a análise costuma ser ainda mais detalhada, porque o banco avalia comprador, vendedor e situação jurídica do imóvel. Além da análise de crédito, o imóvel passa por vistoria técnica para confirmar valor de mercado e condições físicas. Também são analisados matrícula atualizada, débitos, averbações, existência de financiamento anterior, hipoteca, alienação fiduciária ou ações judiciais.
Se existir qualquer ônus, o proprietário precisa regularizar antes da conclusão do financiamento.
Cada modalidade possui nível diferente de risco para o banco e exige atenção própria. Por isso, muitas vezes o mesmo cliente aprovado em uma modalidade pode enfrentar exigências maiores em outra. Conhecer essas diferenças ajuda no planejamento e evita surpresas durante a compra.
