Como a Especulação Afeta o Mercado Imobiliário

Ao licitar uma determinada propriedade, os estrangeiros costumam oferecer valores muito superiores ao preço de mercado e aumentam o valor médio de uma casa em algumas áreas. Isso geralmente não está relacionado à mudança real no valor do imóvel para os compradores, mas apenas ao seu preço.

Essencialmente, isso significa fazer uma previsão de preços futuros em um determinado mercado ou uma determinada propriedade e comprar a propriedade até o pico esperado. Os crescentes mercados imobiliários tendem a ser preenchidos por especuladores que compram propriedades na expectativa de que o valor desses ativos aumente. Uma vez que a valorização dos imóveis comece e os preços de revenda dos imóveis subam, os espectadores de imóveis estarão vendendo propriedades por (espero) um lucro significativo.

Nesse modelo, a especulação está relacionada à elasticidade da oferta habitacional e à volatilidade dos preços da terra. O modelo proposto por Malpezzi e Wachter explora o impacto da especulação e da oferta habitacional sobre os preços e a volatilidade. O preço da habitação, como o preço de qualquer bem ou serviço no mercado livre, é determinado pela lei da oferta e da procura.

Na realidade, os preços da habitação dependem não só da procura especulativa, mas também em grande medida da oferta e das taxas de juro. Além disso, enquanto as condições de demanda em geral e a especulação em particular promovem ciclos de expansão e contração nos mercados imobiliário e imobiliário, o impacto da especulação é determinado pelo efeito da elasticidade-preço da oferta. De fato, um efeito significativo da especulação é observado apenas quando a oferta é inelástica.

O próprio mercado imobiliário é instável e mutável, podendo ser influenciado positiva ou negativamente pela especulação imobiliária. A própria economia tem ciclos como o mercado imobiliário, mas esses ciclos podem ser interrompidos pela especulação irresponsável. Mercados com preços imobiliários em rápido aumento são vulneráveis ​​a bebedeiras especulativas seguidas por ressacas econômicas prolongadas.

Os pesquisadores descobriram que as compras especulativas de imóveis por investidores estão correlacionadas com as flutuações nos preços das casas, bem como com o emprego e a renda familiar em nível local. Muitos atribuem esse aumento constante e significativo dos preços aos proprietários e outros especuladores imobiliários que acumulam dinheiro em tijolos e argamassa. A campanha PricedOut Affordable Homes sugere que, quando os proprietários que compraram na década de 1980 de repente viram o valor de sua propriedade aumentar, eles começaram a ver suas casas como investimentos e não apenas como o lugar onde moravam.

Se eles querem comprar sua própria casa, uma casa custa em média £ 24.000, de acordo com dados do Office for National Statistics. Na década seguinte, os preços das casas quase triplicaram, enquanto os rendimentos aumentaram apenas 17%. No entanto, o crescimento ocorreu em meio a um crescimento mais moderado da renda, mas como as taxas de hipoteca estão baixas, o mercado imobiliário ainda não foi afetado.

De fato, historicamente o mercado imobiliário não foi afetado por bolhas de preços em comparação com outras classes de ativos. No entanto, os mercados imobiliários às vezes passam por períodos de exuberância irracional, quando os preços sobem rapidamente antes de se recuperarem. Ressaltemos apenas que, em geral, como todas as bolhas, o crescimento da atividade e dos preços é precedido pelo comportamento excessivamente arriscado e especulativo de todos os participantes do mercado: compradores, tomadores, credores, desenvolvedores e investidores. A conclusão é que, quando as perdas aumentam, os padrões de crédito ficam mais rígidos, os empréstimos hipotecários fáceis se tornam inacessíveis, a demanda cai, a oferta aumenta, os especuladores saem do mercado e os preços caem.

Mas também exacerbaram a recessão, pois tanto as obras de construção quanto os empréstimos secaram mais do que a média nacional. Os preços inflacionados das moradias impulsionaram a economia local, disse Sokin, pois quanto mais pessoas trabalhavam em canteiros de obras, mais dinheiro tiravam de suas casas por meio de empréstimos imobiliários.

A especulação imobiliária provavelmente contribuiu para níveis mais elevados de atividade de construção em áreas onde era mais prevalente. Ao aumentar a demanda por habitação, a especulação imobiliária poderia aumentar a oferta do mercado imobiliário durante o boom.

Nossos resultados mostram que a especulação imobiliária teve impactos econômicos reais durante o boom, elevando os preços das casas e alimentando a expansão econômica local e reduzindo o emprego habitacional durante as recessões devido ao excesso de oferta, além de reduzir a demanda das famílias locais. Mas o novo documento de trabalho analisa o papel significativo que a especulação imobiliária provavelmente desempenhará não apenas no boom imobiliário antes da recessão e na subsequente queda, mas na trajetória geral da economia. Assim, a especulação pode servir como um canal adicional para explicar os ciclos habitacionais e econômicos nos anos 2000.

Na fig. A Figura 2 mostra um gráfico de dispersão das mudanças reais dos preços das casas durante o boom de 2004-2006. (Caixa A) e o período de crise de 2007-2009. (Caixa B) em função da participação nas compras de casas desocupadas durante o boom de 2004-2006. ao nível da PAC. Esses gráficos mostram uma ligação clara entre a especulação imobiliária mais intensa e o maior aumento nos preços das casas durante um boom e o subsequente colapso nos preços das casas durante uma queda. Uma correlação consistente de aumentos de preços é necessária para a formação de bolhas no mercado imobiliário. Quando os preços de propriedades ou ações sobem desproporcionalmente a outros fatores econômicos, como renda familiar (real) ou PIB (real), você tem todos os motivos para acreditar que um mecanismo especulativo está em ação.

Ao contrário do mercado de ações, onde as pessoas entendem e aceitam o risco de que os preços possam cair de tempos em tempos, às vezes drasticamente, muitas pessoas que compram uma casa realmente não pensam que o valor de sua casa cairá tanto. Uma bolha imobiliária ocorre quando a formulação de probabilidades subjetivas com base na baixa probabilidade de um crash do mercado cria uma miopia catastrófica na qual a probabilidade de um choque de baixa frequência não é levada em consideração na tomada de decisão dos participantes do mercado. Muitos definem a especulação imobiliária como a simples compra e revenda de imóveis com a expectativa de aumento de preço.

A especulação imobiliária pode ser uma boa ideia se o investidor tiver feito sua pesquisa utilizando dados do mercado imobiliário. O mercado imobiliário varia muito de cidade para cidade, e um investidor inteligente precisa saber exatamente no que está se metendo. Há riscos envolvidos na especulação imobiliária, mas vale a pena estudar o mercado, os rebentamentos das bolhas imobiliárias anteriores e a rapidez com que certas áreas ressurgiram. Embora seja mais fácil para os estrangeiros investirem no mercado imobiliário e influenciarem os preços, os compradores locais podem entrar em contato com os corretores de imóveis por meio do Diretório Oficial de Corretores de Imóveis.

A National Association of Realtors (NAR) de abril de 2021 Commercial Real Estate Trends and Outlook Report mostrou que o número de hotéis está crescendo ano a ano, mas outras propriedades comerciais, como escritórios, permanecem desanimadas. Muitos agentes imobiliários e empresários previram que o mercado de CRE enfrentará transações de vendas reduzidas e preços de venda mais baixos devido à menor demanda e uma economia incerta. Ele descobriu que onde a especulação era mais intensa, ela reforçava os booms locais. Para os mercados imobiliários, este aumento é significativo; para comparação, podemos lembrar que durante o episódio especulativo anterior de 1985-1990, o aumento de preços foi de cerca de 100% em Londres, 120% em Paris e 63% em São Francisco, o nível de garantia.