Comprar imóvel direto com o proprietário: passo a passo do financiamento
Comprar imóvel direto com o proprietário é uma prática comum, principalmente em cidades menores, locais onde não há imobiliárias ou quando o comprador já conhece o vendedor.
Muitas pessoas acreditam que esse tipo de compra só é possível à vista, mas isso não é verdade. É totalmente possível financiar imóvel comprado diretamente com o dono, inclusive utilizando o FGTS, desde que o processo seja feito da forma correta e com auxílio de uma correspondente imobiliária.
Alguns bancos possuem procedimentos burocráticos nesse tipo de operação — a Caixa Econômica Federal, por exemplo, exige atenção redobrada à documentação —, por isso é essencial seguir cada etapa corretamente.
Neste artigo, você vai entender o passo a passo do financiamento direto com o proprietário, quais são os custos envolvidos e os principais cuidados ao comprar um imóvel sem imobiliária.
Simulação do financiamento
O primeiro passo é realizar simulações nos sites oficiais dos bancos. Nesta etapa, informe:
- Renda bruta familiar
- Data de nascimento da pessoa mais velha que irá compor o financiamento
No caso da Caixa, existem estratégias legais para adequar renda e valor do imóvel, permitindo enquadramento em faixas mais vantajosas, o que pode reduzir o valor da entrada e das parcelas.
O ideal é simular em diversos bancos, como Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e Inter. Assim, você terá uma estimativa mais realista do valor que pode financiar e do montante necessário para a entrada.
Para uma simulação mais precisa e estratégica, o recomendado é procurar uma correspondente bancária especializada.
Busca do imóvel
Com o potencial de financiamento definido, é hora de buscar o imóvel dentro do seu orçamento.
Após encontrar o imóvel ideal, confirme com o proprietário a intenção de compra e alinhe as condições iniciais do negócio, como valores, prazos, forma de pagamento e momento em que as chaves serão entregues.
Aprovação de crédito
Para dar segurança à negociação, entre em contato com uma correspondente bancária, pois o próximo passo será a aprovação de crédito junto ao Banco. Essa etapa confirma se o valor indicado na simulação realmente pode ser financiado.
Nessa análise, o banco irá verificar:
- Score de crédito
- Relacionamento bancário
- Histórico no Banco Central (Registrato)
- Comprometimentos de renda, como empréstimos, financiamentos, consórcios, parcelas de cartão de crédito, boletos recorrentes, entre outros
O banco avalia quanto da sua renda ainda pode ser comprometida com as parcelas do financiamento. Por isso, é fundamental contar com uma correspondente bancária, que irá analisar seu perfil e conduzir corretamente essa aprovação.
Análise jurídica e contrato de promessa de compra e venda
Com o crédito aprovado, é o momento de formalizar o negócio. Nesta fase, é essencial contratar uma profissional qualificada para:
- Elaborar o Contrato de Promessa de Compra e Venda
- Realizar a análise jurídica do imóvel e dos vendedores
Essa análise envolve a verificação de certidões, eventuais dívidas, restrições no imóvel e processos judiciais que possam representar risco ao comprador.
Um contrato bem elaborado evita problemas como:
- Venda do imóvel para terceiros
- Falta de definição sobre entrega das chaves e condições do imóvel
- Divergências sobre valores, prazos e forma de pagamento
O financiamento não é imediato. Há vistoria do engenheiro, análise jurídica do banco e, em alguns casos — especialmente na Caixa — pode haver demora para liberação dos recursos. O contrato de promessa protege o comprador durante todo esse período, evitando prejuízos e desgastes.
Vistoria do imóvel
Para prevenir fraudes e garantir a segurança da operação, o Banco envia um engenheiro credenciado ao imóvel.
Essa vistoria avalia se o imóvel atende às exigências do banco, analisando, por exemplo:
- Estrutura
- Metragem
- Instalações elétricas e hidráulicas
- Numeração do imóvel
- Existência de mais de uma construção no mesmo terreno
Cada banco possui regras próprias. Alguns aceitam determinadas situações, outros não. A correspondente bancária orienta previamente como preparar o imóvel para evitar reprovação.
Análise documental e jurídica pelo banco
Nesta fase, a correspondente reúne e organiza toda a documentação necessária, considerando as particularidades do comprador, do vendedor e do imóvel.
Exemplos comuns:
- Uso do FGTS como entrada, com solicitação de liberação diretamente para a conta do vendedor
- Declarações exigidas quando o vendedor adquiriu o imóvel há menos de 3 anos
- Documentos específicos como escritura de pacto antenupcial, registro de pacto, certidões, declaração de descontinuidade de renda, entre outros
É fundamental ter todos os documentos atualizados para evitar atrasos ou vencimentos, como matrícula do imóvel, procurações e certidões.
Emissão do contrato com força de escritura pública
Com toda a documentação aprovada, o Banco emite o Contrato de Financiamento com força de Escritura Pública.
A correspondente:
- Analisa o contrato
- Solicita correções, se necessário
- Orienta sobre a assinatura digital ou presencial
- Agenda assinatura em agência ou escritório, se desejado
- Informa todos os custos cartorários a partir dessa etapa
Registro no cartório de registro de imóveis
Após a assinatura por todas as partes (comprador, vendedor, gerente e interveniente quitante), é emitido o ITBI, que deve ser pago à prefeitura.
Com o ITBI quitado, a correspondente encaminha toda a documentação ao cartório para:
- Registro da compra e venda
- Registro da alienação fiduciária
- Averbações necessárias, como casamento, divórcio ou cancelamento de cláusulas restritivas
Liberação do valor ao vendedor
Concluído o registro, a matrícula do imóvel passa a constar em nome do comprador.
A correspondente envia a matrícula registrada e o contrato assinado ao Banco. Após conferência dos analistas, o Banco libera:
- O valor do financiamento
- O valor do FGTS, quando utilizado
Os valores são depositados diretamente na conta do vendedor, finalizando a operação.
Conclusão
Por muito tempo, acreditou-se que comprar imóvel direto com o proprietário exigia pagamento à vista. Como você viu, é totalmente possível financiar, usar FGTS e comprar com segurança, mesmo sem imobiliária ou corretor.
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